Barème de l’impôt sur les revenus 2019 et 2020 (pour une part)

Pour l’imposition des revenus de 2019, chaque limite des tranches du barème de l’impôt sur le revenu, qui sera liquidé en 2020, a été revalorisée de 1 % par rapport à l’année précédente. Par ailleurs, la baisse de l’impôt pour les ménages les plus modestes, prévue pour l’imposition des revenus 2020, prend effet dès le 1er janvier 2020, sans attendre la liquidation définitive de l’impôt en 2021, grâce à un ajustement du prélèvement à la source. Ainsi, le taux de la deuxième tranche du barème de l’impôt passe de 14 % à 11 %. Et les limites de certaines tranches sont revues à la baisse pour réserver l’avantage aux foyers le plus faiblement imposés.

Barème de l’impôt sur les revenus 2020 pour une part
Tranches en eurosImpôt sur revenus 2020
Jusqu’à 10 064 €0
De 10 065 à 25 659 €11 %
De 25 660 à 73 369 €30 %
De 73 370 à 157 806 €41 %
Plus de 157 806 €45 %

Barème de l’impôt sur les revenus 2019 pour une part
Tranches en eurosImpôt sur revenus 2019
Jusqu’à 10 064 €0
De 10 065 à 27 794 €14 %
De 27 795 à 74 517 €30 %
De 74 518 à 157 806 €41 %
Plus de 157 806 €45 %

Plus-values immobilières des particuliers

La plus-value réalisée lors de la vente d’un bien immobilier est, en principe, fiscalement imposée.

Les plus-values immobilières sont taxées à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 %, auquel il faut ajouter les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %, soit un taux global de 36,2 %.

les plus-values de cession d’une résidence principale, ainsi que celles d’un bien immobilier dont le prix n’excède pas 15 000 €, sont totalement exonérées d’impôt.

Abattement pour durée de détention

Les plus-values immobilières des particuliers, y compris portant sur des terrains à bâtir, bénéficient d’un abattement pour durée de détention.

En matière d’impôt sur le revenu, cet abattement pour durée de détention est fixé à :

– 6 % par an au-delà de la 5 année et jusqu’à la 21 année de détention du bien ;

– 4 % pour la 22 année de détention.

Soit une exonération totale d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans.

En matière de prélèvements sociaux, l’abattement pour durée de détention est fixé à :

– 1,65 % par an au-delà de la 5 année et jusqu’à la 21 année de détention du bien ;

– 1,60 % pour la 22 année de détention ;

– 9 % par an au-delà de la 22 année de détention.

Soit une exonération totale de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.

Surtaxe pour certaines plus-values immobilières

Les plus-values de cessions de biens immobiliers, autres que les terrains à bâtir, subissent en outre, le cas échéant, après application des abattements pour durée de détention, une taxe supplémentaire à un taux allant de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value nette imposable.

Cette surtaxe s’applique selon le barème suivant :

Barème de la taxe
Montant de la plus-value (PV) imposableMontant de la taxe
De 50 001 € à 60 000 €2 % PV – [(60 000 € – PV) x 1/20]
De 60 001 € à 100 000 €2 % PV
De 100 001 € à 110 000 €3 % PV – [(110 000 € – PV) x 1/10]
De 110 001 € à 150 000 €3 % PV
De 150 001 € à 160 000 €4 % PV – [(160 000 € – PV) x 15/100]
De 160 001 € à 200 000 €4 % PV
De 200 001 € à 210 000 €5 % PV – [(210 000 € – PV) x 20/100]
De 210 001 € à 250 000 €5 % PV
De 250 001 € à 260 000 €6 % PV – [(260 000 € – PV) x 25/100]
Supérieur à 260 000 €6 % PV

Indice de référence des loyers

Le 1 janvier 2006, l’indice de référence des loyers s’est substitué à la moyenne associée de l’indice du coût de la construction comme référence pour la révision des loyers en cours de bail dans le parc locatif privé. Modifié par la loi n° 2008-111 du 8 février 2008, il correspond aujourd’hui à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.

Baux d’habitation

(Nouvel) Indice de référence des loyers * (base 100 au 4 trimestre 1998)
NiveauÉvolution annuelle
20131 trim.124,25+1,54 %
2 trim.124,44+1,20 %
3 trim.124,66+0,9 %
4 trim.124,83+0,69 %
20141 trim.125,00+0,60 %
2 trim.125,15+0,57 %
3 trim.125,24+0,47 %
4 trim.125,29+0,37 %
20151 trim.125,19+0,15 %
2 trim.125,25+0,08 %
3 trim.125,26+0,02 %
4 trim.125,28-0,01 %
20161 trim.125,26+0,06 %
2 trim.125,250,00 %
3 trim.125,33+0,06 %
4 trim.125,50+0,18 %
20171 trim.125,90+0,51 %
2 trim.126,19+0,75 %
3 trim.126,46+0,90 %
4 trim.126,82+1,05 %
20181 trim.127,22+1,05 %
2 trim.127,77+1,25 %
3 trim.128,45+1,57 %
4 trim.129,03+1,74 %
20191 trim.129,38+1,70 %
2 trim.129,72+1,53 %
3 trim.129,99+1,20 %
4 trim.130,26+0,95 %
20201 trim.130,57*+0,92 %
* Depuis la loi n° 2008-111 du 8 février 2008, l’indice de référence des loyers correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.** Publié par l’insee le 15 avril 2020.

Exemple de révision d’un loyer d’habitation :

Soit un bail d’habitation signé le 15 avril 2019 pour un loyer mensuel de 1000 euros, révisable annuellement à la date anniversaire du contrat. Le dernier indice à prendre en compte (à défaut de clause particulière) est celui du dernier trimestre connu à la date de la signature du bail, soit le 1 trimestre 2019. Sa valeur est égale à 129,38.Au 15 avril 2020, intervient la première révision du loyer. L’indice de référence des loyers du 1 trimestre 2020 est égal à 130,57. Il est en hausse de 0,92 % par rapport à celui du 1 trimestre de l’année précédente.
Le nouveau loyer sera au plus égal à :[(1000 x 130,57) / 129,38] = 1009,20 euros

Barème de l’I.F.I.

Seuls les contribuables détenant un patrimoine immobilier dont la valeur nette taxable est supérieure à 1 300 000 € sont redevables de l’IFI.

Barème de l’I.F.I. au 01/01/2020*
Valeur nette taxable du patrimoine immobilierTarif
Moins de 800 000 €0 %
De 800 000 à 1 300 000 €0,5 %
De 1 300 000 à 2 570 000 €0,7 %
De 2 570 000 à 5 000 000 €1 %
De 5 000 000 à 10 000 000 €1,25 %
Plus de 10 000 000 €1,5 %
* Seuls les contribuables détenant un patrimoine immobilier dont la valeur nette taxable est supérieure à 1 300 000 € sont redevables de l’IFI.

Crédit immobilier à taux variable : la banque n’a pas à verser d’intérêts à l’emprunteur

Dans une affaire récente, un établissement bancaire avait consenti à des époux deux prêts immobiliers (in fine) assortis de taux d’intérêts variables adossés au taux Libor 3 mois. Appelés par la banque en remboursement de la dette, les époux avaient contesté devant la justice les taux d’intérêts pratiqués et demandé que ces taux soient appliqués mensuellement à leur valeur réelle, et ce, quelle qu’elle soit. Concrètement, les époux avaient souhaité notamment se voir verser des intérêts de la part de la banque lorsque le Libor 3 mois devenait négatif. Une demande à laquelle les juges de la cour d’appel ont apporté une réponse favorable.

Saisie du litige, la Cour de cassation n’a, quant à elle, pas été du même avis. Les juges ont rappelé qu’une opération de crédit est un acte par lequel une personne agissant à titre onéreux met ou promet de mettre des fonds à la disposition d’une autre personne. Et l’emprunteur doit restituer les fonds prêtés dans leur intégralité et verser, à titre de rémunération de ces fonds, les intérêts conventionnellement prévus. Dès lors que les parties n’ont pas entendu déroger aux règles du Code civil, le prêteur ne peut pas être tenu, même temporairement, au paiement d’une quelconque rémunération à l’emprunteur.

Cassation civile 1re, 25 mars 2020, n° 18-23803

Fabrice Gomez

Location immobilière : les tentatives de fraude sont de plus en plus nombreuses

L’agence immobilière Blue a réalisé un sondage auprès de 2 457 propriétaires bailleurs afin d’avoir une vision d’ensemble sur les fraudes dans les dossiers de location d’un bien immobilier. Selon ce sondage, 67 % des propriétaires ont déjà constaté des tentatives de fraudes et/ou de falsifications de la part de candidats à la location. Parmi les fraudes les plus couramment rencontrées, celle de la fausse fiche de paie arrive en tête du classement (59 %), juste devant les faux profils ou situations personnelles (44 %). Viennent ensuite les fausses cautions (41 %) et les fausses pièces d’identité (37 %). Face à ces difficultés, 59 % des propriétaires pensent qu’une agence de location permet de mieux se prémunir contre les tentatives de fraudes.

Interrogés sur les risques locatifs, 59 % des propriétaires disent avoir déjà été victimes de loyers impayés. Et 61 % d’entre eux déclarent avoir obtenu gain de cause sur ces impayés. À noter que seulement 20 % des propriétaires avouent avoir de bonnes relations avec leur locataire. La grande majorité (44 %) constatent que ces relations ne sont pas tellement positives.

Globalement, les propriétaires ne sont pas prêts à tout pour gagner plus d’argent. 79 % des personnes interrogées ne veulent pas mentir sur les qualités de leur bien immobilier pour augmenter le montant du loyer. Elles sont d’ailleurs 66 % à préférer louer moins cher à une personne sans risque plutôt qu’à un locataire douteux.

Fabrice Gomez

Déclaration de succession : l’administration fiscale fait preuve de mansuétude

Lors du décès d’un proche, les héritiers doivent établir une déclaration de succession. Cette dernière ayant pour but de permettre la liquidation et le paiement des éventuels droits de succession. En règle générale, cette déclaration est établie par le notaire et doit être déposée auprès de l’administration fiscale dans un délai de 6 mois à compter du décès. Lorsque les héritiers n’effectuent pas ce dépôt dans les délais impartis, les droits dus sont majorés d’un intérêt égal à 0,2 % par mois de retard. Et un retard excédant 12 mois peut conduire à appliquer une majoration de 10 %, voire de 40 % si 3 mois après une mise en demeure des héritiers, les droits n’ont toujours pas été versés.

Précision :

le dépôt de la déclaration de succession n’est pas obligatoire lorsque notamment l’actif brut successoral est inférieur à 50 000 € pour une transmission au profit des héritiers en ligne directe et du conjoint survivant et à 3 000 € pour les autres héritiers.

Bonne nouvelle ! Crise sanitaire oblige, l’administration fiscale a décidé de faire preuve de mansuétude. En effet, les déclarations de succession déposées hors délai, du 12 mars au 23 juin 2020 inclus, ne feront l’objet d’aucun intérêt de retard, ni de pénalités. Et les déclarations déposées hors du délai, à compter du 24 juin 2020, seront étudiés au cas par cas. En clair, les héritiers de bonne foi pourront demander à l’administration une remise gracieuse de la majoration de 10 %.

BOI-DJC-COVID19-50 du 24 juin 2020

Fabrice Gomez

Assurance-vie : la protection des héritiers réservataires

Le titulaire d’une assurance-vie peut verser des primes dont le montant est totalement libre. Il peut d’ailleurs détenir une partie importante de son patrimoine au sein d’un tel contrat. À l’aide de la clause bénéficiaire, il peut, au moment de son décès, en faire profiter un ou plusieurs bénéficiaires désignés parmi les héritiers eux-mêmes ou une personne extérieure à la famille.

Par ailleurs, les primes versées sur un contrat d’assurance-vie ne font pas partie de la succession de l’assuré et échappent donc aux règles successorales établies pour protéger les héritiers réservataires. Ainsi, au décès de l’assuré, ces derniers, lorsqu’ils n’ont pas été désignés comme bénéficiaires, n’auront alors aucun droit sur le capital versé. Pour éviter que les héritiers réservataires se voient priver de leurs droits, la loi les protège en leur ouvrant une action judiciaire spécifique basée sur la notion de primes manifestement exagérées. Ce recours ayant comme finalité de remettre en cause la transmission du capital au(x) bénéficiaire(s) de l’assurance-vie et de réintégrer au sein de la succession du défunt, soit la partie excessive, soit la totalité des primes versées. Il faut savoir que cette action en justice a été façonnée par la jurisprudence et s’appuie sur un certain nombre de critères qui permettent de juger ou non du caractère excessif des primes versées.

Précision :

les critères appréciés par les juges sont : l’âge du souscripteur, sa situation familiale, sa situation patrimoniale et l’utilité du contrat pour l’épargnant.

À l’occasion d’une séance de questions, un sénateur a attiré l’attention des pouvoirs publics sur cette problématique. Ce sénateur a rappelé qu’il n’existe aucune disposition législative précisant les conditions de l’exagération. Et que la solution d’un contentieux entre bénéficiaires et héritiers réservataires repose uniquement sur l’interprétation que fera le juge de la notion d’exagération. Il a demandé s’il ne serait pas opportun d’inviter le législateur à fournir des éléments d’appréciation de « l’exagération » sur lesquels pourront s’appuyer les juges pour écarter ou au contraire pour valider les prétentions d’héritiers réservataires craignant d’être privés de leurs droits.

Réponse du ministère de la Justice : l’édiction de critères d’appréciation du caractère exagéré des primes, tout comme de critères permettant d’identifier les assurances-vie constitutives de libéralités, doit s’insérer dans le cadre d’une réflexion plus large sur la réserve héréditaire. Un groupe de travail a rendu un important rapport sur ce sujet à la Garde des sceaux, ministre de la Justice, le 13 septembre 2019, ouvrant de nombreuses pistes de réflexion. Les questions relatives à l’assurance-vie font partie des thèmes abordés.Affaire à suivre donc…

Rép. Min. n° 15361, JO Sénat du 18 juin 2020

Fabrice Gomez

Une aide pour payer son loyer ou ses échéances de prêt

Le ministère du Logement et l’organisme Action logement ont décidé de mettre en place une aide exceptionnelle à destination des personnes qui rencontrent des difficultés, à la suite de la crise sanitaire du Covid-19, à régler leurs loyers ou leurs échéances de prêt immobilier. Prenant effet rétroactivement à compter du 1 avril 2020, ce dispositif s’adresse :- aux locataires du secteur privé, social et intermédiaire ;- aux locataires de résidence collective d’hébergement (hors Crous) ;- aux ménages accédant à la propriété.

D’autres conditions doivent être remplies pour se voir octroyer l’aide. Ainsi, les bénéficiaires doivent être :- salariés du secteur privé (peu importe leur ancienneté et le type de leur contrat) et avoir subi une baisse de leurs revenus d’au moins 15 % à la suite de la mise en place de mesures de chômage partiel ou une hausse significative de leurs dépenses ;- demandeurs d’emplois ;- ou salariés ayant eu à connaître des surcoûts de loyers du fait de la crise sanitaire en maintenant une double résidence pour motif professionnel.

À noter que l’aide, d’un montant forfaitaire de 150 € par mois, est versée pendant une durée maximum de 2 mois pour les salariés dont les ressources sont inférieures à 1,5 Smic. En pratique, pour en bénéficier, les personnes éligibles peuvent s’adresser au service social de leur entreprise, contacter la plate-forme SOS loyers impayés (numéro : 0 805 16 0075) ou faire leur demande directement sur le site internet d’Action logement (www.actionlogement.fr). Une demande devant être faite dans les 3 mois qui suivent la première baisse de revenus.

Fabrice Gomez

Crise systémique : une assurance pour couvrir les pertes d’exploitation des entreprises ?

Conscient des limites du système assurantiel actuel, la Fédération française de l’assurance (FFA) vient de dévoiler un nouveau dispositif pouvant être activé lors d’une crise systémique pour soutenir les entreprises. Élaboré en concertation avec le ministère de l’Économie et des Finances, le dispositif de « catastrophes exceptionnelles » (CATEX) permettrait, en cas de cessation ou diminution significative d’activité liées à un évènement exceptionnel (pandémie, attentat terroriste, émeutes ou catastrophes naturelles), à l’ensemble des TPE et PME concernées d’être indemnisées. Concrètement, le dispositif serait intégré dans les contrats comportant une garantie incendie, qui couvrent aujourd’hui 100 % des TPE et PME, ou une garantie pertes d’exploitation. Versée sans expertise préalable, l’indemnité viserait à compenser forfaitairement les pertes d’exploitation brute des entreprises, hors masse salariale et hors bénéfice au prorata de la période de fermeture.

Selon la FFA, le dispositif CATEX pourrait être déclenché à la suite d’une déclaration par l’État de fermeture administrative touchant un ensemble d’entreprises pour une durée déterminée et sur une zone géographique donnée. Côté financement, cette nouvelle garantie serait assurée via une prime versée par les entreprises et un partenariat public-privé qui s’inspirerait notamment du régime des catastrophes naturelles.

Reste à savoir maintenant si ce dispositif va véritablement prendre vie. Affaire à suivre…

Fabrice Gomez