Les coffres-forts loués devront bientôt être déclarés !

À compter du 1 septembre 2020, la location d’un coffre-fort dans un établissement financier devra être déclarée au « fichier national des comptes bancaires et assimilés » (Ficoba). Ce fichier liste tous les comptes bancaires (comptes courants, compte-titres, comptes d’épargne) ouverts en France. Il recense notamment l’identité du titulaire de ces comptes, les caractéristiques du contrat, mais pas les opérations ni les soldes des comptes. À noter également que les banques ont jusqu’au 31 décembre 2024 pour déclarer les coffres-forts d’ores et déjà loués. Information importante, même si la location d’un coffre-fort figure dans ce fichier, son contenu demeure confidentiel.

Précision :

il n’est pas possible de s’opposer à l’inscription de ses comptes sur ce fichier central.

Il faut savoir que l’accès à ce fichier est ouvert à de nombreux professionnels dans le cadre de leurs missions comme les notaires, les huissiers de justice, les officiers de police judiciaire, les douanes ou encore l’administration fiscale. Ainsi, par exemple, dans le cadre d’une succession, les notaires pourront, grâce à ce fichier, identifier facilement l’existence d’un coffre-fort. Ce qui permettra aux héritiers de profiter de son contenu.

Arrêté du 24 avril 2020, JO du 6 mai

Fabrice Gomez

Report de la date de fin de la trêve hivernale

Épidémie de Covid-19 oblige, les pouvoirs publics ont pris la décision de revoir la période de la trêve hivernale. Chaque année, cette période est fixée du 1  novembre au 31 mars. Après avoir repoussé la fin de cette période une première fois au 31 mai 2020, le ministre du Logement, Julien Denormandie, a annoncé récemment que la trêve hivernale va être étendue jusqu’au 10 juillet 2020.

Rappelons que durant cette période, aucune expulsion locative ne peut avoir lieu, sauf dans certains cas :- le logement se trouve dans un immeuble qui a fait l’objet d’un arrêté de péril ;- l’expulsion est assortie d’un relogement correspondant aux besoins familiaux du locataire ;- une résidence principale est occupée par des personnes entrées illégalement ;- une résidence secondaire ou un garage (ou tout autre lieu) est squatté. Dans ce cas, la décision d’expulsion prononcée par le juge peut explicitement priver les squatteurs du bénéfice de la trêve hivernale.

À noter :

bien qu’il ne soit pas possible durant cette trêve de procéder à des expulsions, le propriétaire lésé (pour cause d’impayés de loyers) peut toutefois engager une procédure devant le tribunal judiciaire. Si le juge ordonne l’expulsion, cette dernière sera exécutée par un huissier de justice à la fin de cette trêve.

Fabrice Gomez

Les SCPI résistent bien à la crise du Covid-19 !

Malgré la crise du Covid-19, les sociétés de gestion des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) se veulent plutôt rassurantes. En effet, selon une étude récente publiée par un courtier en ligne qui a analysé une soixantaine de SCPI du marché français, le rendement 2020 de ces supports de placement pourrait atteindre 3,98 %, contre 4,4 % en 2019. Un léger décrochage (-0,42 point) dans un contexte particulièrement difficile.

Rappel :

les SCPI permettent à des particuliers d’investir dans l’immobilier sans détenir directement un appartement ou une maison. L’investissement porte, en effet, sur l’acquisition de parts sociales de sociétés (les SCPI) qui détiennent elles-mêmes un patrimoine immobilier et qui redistribuent aux différents investisseurs les loyers qu’elles perçoivent.

Les SCPI résistent bien pour plusieurs raisons. D’une part, avec une collecte importante ces dernières années, elles disposent de réserves de liquidités qu’elles pourront utiliser pour combler un manque à gagner au cours des 2 et 3 trimestres 2020. Et d’autre part, bon nombre de SCPI ont accumulé des plus-values qui constituent un autre matelas de sécurité en cas de baisse de la valeur de leur patrimoine immobilier. À noter que 84 % des SCPI étudiées ont versé un dividende équivalent ou en légère baisse (inférieure à 20 %) par rapport à celui qui a été versé l’année dernière. Là encore, l’impact de la crise du Covid-19 est assez contenu.

D’autres éléments sont encourageants : les niveaux d’encaissement des loyers des locataires sont plutôt stables. Certaines SCPI ont déjà pu encaisser entre 70 % et 90 % des loyers du 2 trimestre. Et lorsqu’elles sont confrontées à des locataires en difficulté, les SCPI les accompagnent (passage d’un paiement trimestriel à un paiement mensuel) et leur proposent des reports (et non des annulations) de paiement des loyers.

Fabrice Gomez

Un visa pour faciliter les ventes immobilières

Très peu de transactions immobilières ont été réalisées ces derniers temps. Un marché immobilier atone pour plusieurs raisons : un confinement qui dure depuis plusieurs semaines, des banques de plus en plus sélectives pour accorder des prêts aux particuliers, certains ménages qui font face à une baisse de leurs revenus… En vue de faciliter la reprise du marché immobilier après le déconfinement, les courtiers vont mettre en place un nouvel outil : le visa. Il s’agit d’un document certifié par l’intermédiaire en crédit qui atteste de la capacité d’emprunt du candidat à l’achat. L’intérêt ? Rassurer les acquéreurs sur leur capacité d’emprunt ainsi que les vendeurs sur la solidité des candidats à l’achat. Et pour les agences immobilières, il s’agit d’un moyen de faire signer aux vendeurs des mandats exclusifs en lui assurant des visites « qualifiées ».

Concrètement, pour obtenir un visa, les acquéreurs devront fournir à leur courtier leurs trois derniers bulletins de paie, leurs trois derniers relevés de compte, leur dernier avis d’imposition et un justificatif d’apport. Ces documents, systématiquement demandés par les banques, permettent de calculer le taux d’endettement, d’évaluer la capacité de remboursement et d’estimer le montant de l’enveloppe des acquéreurs.

Une fois délivré, les acquéreurs pourront présenter leur visa à une agence immobilière pour prouver leur sérieux, à leur banquier pour faciliter la constitution de leur dossier ou encore aux vendeurs pour entamer les pourparlers. À noter que le visa est valable pendant un mois à compter de sa délivrance.

Fabrice Gomez

Congé pour mettre fin à un bail rural : un seul motif ?

Lorsque le propriétaire de terrains agricoles loués à un exploitant souhaite mettre fin au bail, il doit délivrer à ce dernier, par acte d’huissier de justice, un congé mentionnant notamment le motif de sa décision (exercice du droit de reprise, locataire ayant atteint l’âge de la retraite, changement de destination du terrain agricole…).

Et attention, ce congé doit être rédigé de manière claire et précise. Ainsi, par exemple, s’il contient plusieurs motifs, il doit être dépourvu de toute ambiguïté. À défaut, le locataire pourrait en demander l’annulation en justice.

Pas d’ambiguïté

Illustration avec cette affaire récente. Un congé était intitulé « Congé pour reprise » mais indiquait, dans le corps de l’acte, qu’il était délivré en raison de l’âge de l’exploitant locataire. Ce dernier avait alors considéré qu’il était ambigu et qu’il devait donc être annulé. Mais les juges ne lui ont pas donné gain de cause. En effet, ils ont estimé qu’un congé peut mentionner plusieurs motifs et qu’il est valable dès lors que l’un d’eux est justifié. Ce qui était le cas du motif relatif à l’âge du locataire. En outre, pour eux, cette double mention n’était pas de nature à induire le locataire en erreur. Le congé n’avait donc pas lieu d’être annulé.

Cassation civile 3e, 11 avril 2019, n° 18-12080

Christophe Pitaud

Le Livret A fait le plein !

Les Français seraient-ils inquiets pour l’avenir ? C’est ce que l’on pourrait penser en observant les niveaux records de collecte du Livret A. En effet, pour le mois de mars 2020, le livret préféré des Français a engrangé 2,71 milliards d’euros, soit 1,54 milliard d’euros de plus que le mois précédent. Son cousin, le Livret de développement durable et solidaire n’est pas en reste puisqu’il a collecté de son côté près de 1,12 milliard d’euros. Au total, les encours de ces deux produits représentent à fin mars une manne financière de 420,8 milliards d’euros. Pourtant, ces livrets d’épargne réglementés n’offrent pas un taux d’intérêt attractif. Un taux d’intérêt qui, rappelons-le, est fixé à 0,50 % depuis le 1 février 2020.

Des chiffres qui ont fait réagir le gouvernement : «  » s’inquiète le ministre de l’Économie, Bruno Le Maire. Et de rajouter «  ».

Fabrice Gomez

Améliorer le bilan énergétique des logements loués

Selon les pouvoirs publics, en 2019, en France, 22 % des logements sont des « passoires thermiques », soit 7,5 millions de logements étiquetés F ou G selon leur diagnostic de performance énergétique (DPE) sur les 35 millions recensés sur le territoire national. Pour tenter d’améliorer ce bilan, une proposition de loi vient d’être déposée à l’Assemblée nationale. Le texte prévoit d’inciter les propriétaires à entreprendre, dans les logements qu’ils mettent en location, des travaux susceptibles d’en améliorer la performance énergétique. Concrètement, il s’agit de faire dépendre la révision annuelle des loyers du niveau de performance énergétique du bien loué. Ainsi, si le logement est classé :- A, B ou C, le bailleur pourrait augmenter le loyer ;- D ou E, le bailleur ne pourrait pas augmenter le loyer ;- F ou G, le bailleur devrait procéder à une baisse du loyer.

À noter que cette révision ne pourra dépasser à la hausse ou à la baisse 15 % du montant du loyer et est conditionnée à un changement de classe énergétique du bien.

S’il est adopté par le Parlement, ce dispositif pourrait prendre effet au 1 janvier 2021.

Proposition de loi visant à encourager les propriétaires à rendre les logements écologiquement performants, enregistrée à l’Assemblée nationale le 7 avril 2020

Fabrice Gomez

Les taux des crédits immobiliers remontent légèrement en avril

Économiquement, la crise sanitaire du Covid-19 commence à faire des dégâts. Par exemple, le marché de l’immobilier semble être en léthargie. Du côté des banques, les demandes de crédit immobilier suivent la même tendance. Certains professionnels ont observé une chute des demandes de financement de plus de 70 % durant les trois premières semaines de confinement.

Pourtant, il a été constaté qu’une quinzaine d’établissements bancaires ont relevé, début avril 2020, leurs grilles de taux de crédit immobilier. Un relèvement allant de 0,05 % à 0,70 % selon les banques et les profils des emprunteurs. Concrètement, les taux moyens sont actuellement de 1,20 % sur 15 ans, 1,40 % sur 20 ans et 1,60 % sur 25 ans.

Cette hausse s’explique notamment par le fait que les banques anticipent un durcissement des conditions de refinancement. Et en attendant ce moment, elles en profitent pour reconstituer leurs marges dans une période où la concurrence entre les établissements est moins présente.

De ce fait, faut-il s’attendre à une hausse durable des taux ? Difficile à dire… tout dépend de la durée du confinement. Si ce dernier se prolonge de plusieurs mois, les banques pourraient faire pression sur leurs taux pour pouvoir réamorcer l’activité au moment du déconfinement et rattraper leur retard sur leur production de crédits.

Fabrice Gomez

Les banques sont invitées à ne pas verser de dividendes à leurs actionnaires

Mauvaise nouvelle pour les investisseurs ! Sous l’impulsion de la Banque centrale européenne et du gouvernement français, l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) appelle les établissements bancaires et de crédits à ne pas distribuer, au moins jusqu’au 1 octobre 2020, de dividendes ou de prendre des engagements irrévocables de verser des dividendes pour les exercices 2019 et 2020. Elle leur demande également de ne pas effectuer des rachats d’actions destinés à rémunérer les actionnaires pendant toute la période de choc économique lié à la crise sanitaire du Covid-19.

Précision :

placée au côté de la Banque de France, l’ACPR est une autorité administrative indépendante chargée de veiller à la préservation de la stabilité du système financier.

L’ACPR rappelle que les banques jouent un rôle essentiel dans les circuits économiques et les invite donc à conserver leurs fonds propres pour continuer à financer les ménages ainsi que les entreprises. Elle menace : les établissements qui se considèrent légalement tenus au versement de dividendes aux actionnaires devront immédiatement faire connaître leurs raisons. Enfin, cet organe de supervision va continuer à évaluer la situation économique du pays et décider ultérieurement si une nouvelle suspension des dividendes est souhaitable après le 1 octobre 2020.

À noter que cet appel a reçu un écho favorable puisque plusieurs grandes enseignes (Société Générale, Natixis et Rothschild & Co…) ont déjà fait savoir qu’elles se mettraient en conformité avec les recommandations de l’ACPR.

Fabrice Gomez

Comment aménager son prêt immobilier en cas de baisse de revenus ?

La France subit actuellement une crise sanitaire, financière et économique sans précédent. Dans ce contexte, nombreuses sont les personnes qui doivent faire face à une baisse de leur activité (voire à une cession d’activité lorsque cette dernière n’est pas considérée comme indispensable à la vie de la nation), qu’elles soient salariées, commerçantes, artisans, professionnelles libérales… Une baisse qui les amène soit à être mises en chômage partiel, soit à constater une perte de chiffre d’affaires. À titre personnelle, elles peuvent avoir contracté un prêt immobilier pour financer l’acquisition de leur résidence principale. La baisse de revenus résultant de l’épidémie de Covid-19 peut peser sur le budget de ces ménages. Et faire face à ses échéances de prêt peut être plus compliqué.

Actuellement, la Fédération bancaire française (FBF) n’envisage pas de mettre en place un plan d’actions coordonné pour les particuliers, à l’instar des mesures d’urgences en faveur des entreprises. Toutefois, la FBF invite les personnes en difficulté à se tourner vers leur conseiller bancaire pour un examen de situation. Plusieurs grandes banques ont déjà fait savoir qu’elles accorderaient des reports d’échéances de prêt jusqu’à 6 mois, sans frais et sans pénalités.

Globalement, quasiment toutes les offres de prêt prévoient des options de suspension ou de modulation des échéances. Si ce n’est pas le cas, l’emprunteur devra entrer en négociation avec son conseiller bancaire. Mais attention, dans de nombreux cas, ces options peuvent coûter chères.

Suspension des échéances

La suspension permet de reporter les échéances de prêt pendant une certaine durée comprise généralement entre 1 et 12 mois. Une suspension assortie de conditions : par exemple, le prêt doit être remboursé depuis au moins 2 ans. Etant précisé que deux formules peuvent être proposées : une suspension partielle ou complète des mensualités. Dans le premier cas, l’emprunteur ne rembourse que les intérêts et plus le capital. Dans le second cas, l’emprunteur peut suspendre complètement le paiement des mensualités. Bien évidemment, la suspension a un coût (intérêts supplémentaires) et va mécaniquement allonger la durée du prêt. En effet, les échéances suspendues seront à payer à la fin du crédit. À noter également que les cotisations liées à l’assurance-emprunteur restent dues et ne peuvent être suspendues.

Précision :

lorsque la suspension des échéances de prêt a été acceptée par la banque, cette dernière doit remettre à l’emprunteur un nouveau tableau d’amortissement qui mentionne le nouveau montant et la durée du prêt.

Modulation des échéances

Dans le cadre d’une modulation, l’emprunteur peut demander à son conseiller de diminuer le montant de ses mensualités. Une diminution pouvant aller jusqu’à 30 % de la mensualité initiale. Mais cette diminution ne doit pas conduire à un allongement du prêt supérieur à 2 ans (ou 3 ans dans certaines banques). Attention, là encore, la modulation a un coût. Le rallongement de la durée engendre une hausse des intérêts et donc du coût global du crédit. Comme pour la suspension, la banque doit éditer un nouveau tableau d’amortissement.

À noter :

le plus souvent, cette facilité de paiement ne peut être activée par l’emprunteur qu’une fois par année civile.

Fabrice Gomez