Une proposition de loi pour apaiser les relations entre bailleurs et locataires

Enregistrée avant la fin du mois de janvier à l’Assemblée nationale, la proposition de loi, portée par le député de la Haute-Garonne, Mickaël Nogal, fait déjà grand bruit. Ce texte a vocation à pacifier les relations entre propriétaires et locataires.

Première mesure envisagée, tout locataire qui signe un bail d’habitation devrait confier son dépôt de garantie à un professionnel de l’immobilier (un administrateur de biens ?), qui consignerait ces fonds et les restituerait, à la fin du bail, sur la base d’un accord entre propriétaire et locataire. Cette nouvelle façon de procéder, censée être gratuite, est motivée par le fait que certains locataires, par crainte de se voir privés de leur dépôt de garantie à la fin de la période de location, ne payent pas le dernier mois de loyer. Une pratique préjudiciable pour les bailleurs !

Deuxième mesure intégrée dans la proposition de loi, pour mettre fin à certains abus, les propriétaires ne pourraient plus, pour se garantir des risques d’impayés, demander à leurs locataires plus d’un garant personnel (personne qui se porte caution). Une mesure qui, selon le député, se justifie car le contrat de cautionnement constitue le système de garantie le moins fiable juridiquement et le plus injuste socialement. L’idée est donc de limiter son utilisation pour encourager le recours à de nouvelles solutions (la garantie Visale, par exemple).

Dernière mesure, il est prévu la création d’un nouveau type de mandat de gestion locative, facultatif, qui serait proposé par les administrateurs de biens. En pratique, l’administrateur garantirait au propriétaire le paiement des loyers chaque mois et prendrait en charge d’éventuelles dégradations ou des frais de procédure.

Fabrice Gomez

Le taux du Livret A est revu à la baisse !

Le ministre de l’Économie et des Finances, Bruno Le Maire, vient d’annoncer que le taux du Livret A, en application de sa formule de calcul, allait baisser au 1 février 2020, passant de 0,75 % à 0,50 %. Du jamais vu !

Un nouveau coup dur pour les épargnants dans un contexte où les livrets d’épargne rapportent de moins en moins. Pourtant, selon les derniers chiffres publiés par la Caisse des dépôts, les Français continuent d’alimenter massivement leur Livret A malgré sa faible rémunération (0,75 % depuis le 1 août 2015) : sur les 11 premiers mois de l’année 2019, la collecte s’est élevée à 14,24 milliards d’euros. Ce qui porte les encours, pour la même période, à 298 milliards d’euros.

À noter que le Livret A emporte dans sa chute le rendement des autres livrets d’épargne réglementés. En effet, le taux du Livret A sert de base de calcul pour le livret d’épargne populaire (LEP), le livret de développement durable et solidaire (LDDS) ainsi que le compte épargne logement (CEL). Ainsi, le taux de rémunération du LEP passera de 1,25 % à 1 %, le LDDS de 0,75 % à 0,50 % et le CEL de 0,50 % à 0,25 %. Un arrêté est prochainement attendu pour confirmer ces différents taux.

Fabrice Gomez

Encadrement des loyers : Lille attend le feu vert du gouvernement !

L’encadrement des loyers fait à nouveau parler de lui. Après avoir été annulé par la justice administrative en 2017, ce dispositif a fait son retour à Paris depuis juillet 2019. Et c’est au tour de la ville de Lille, qui avait connu le même sort que Paris, de le réintroduire prochainement. La municipalité serait ainsi sur le point d’obtenir le feu vert du ministère du Logement. Un dispositif qui, rappelons-le, reste expérimental et qui devrait prendre fin en 2023.

À noter que l’encadrement des loyers consiste à maîtriser le montant des loyers dans les zones où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement. En pratique, les bailleurs ne peuvent fixer un loyer supérieur de 20 % à un loyer de référence, ni le minorer de plus de 30 %. Étant précisé que ce loyer de référence, tenant compte notamment du type de logement, du nombre de pièces et du quartier, est fixé annuellement par arrêté préfectoral.

Fabrice Gomez

Bientôt une nouvelle façon de détenir un actif immobilier ?

Afin d’endiguer la hausse du coût du foncier et d’augmenter l’offre de logements accessibles aux Français, une proposition de loi, adoptée en première lecture à l’Assemblée nationale, vise à mettre en place un nouveau modèle de détention de l’immobilier en dissociant la propriété du bâti et celle du foncier. Concrètement, un ménage pourrait ainsi devenir propriétaire de son logement mais sans avoir à acheter le terrain. Ce dernier lui serait loué, via un bail emphytéotique consenti pour une durée de 18 à 99 ans, moyennant le paiement d’une redevance versée à un organisme dit de foncier libre (OFL) qui en serait propriétaire. Étant précisé que ce bail serait reconductible, transmissible et cessible. Dans ce dernier cas, un prix de cession serait préconisé par l’observatoire du foncier, sur le modèle du dispositif d’encadrement des loyers.

À noter :

un dispositif comparable, qui existe depuis 2014 pour les ménages modestes, a su convaincre les collectivités, avec une vingtaine d’organismes fonciers solidaires créés en 2 ans. Plus de 8 400 logements sont d’ores et déjà programmés, les premiers d’entre eux devant être livrés au 1 semestre 2020.

Proposition de loi visant à réduire le coût du foncier et à augmenter l’offre de logements accessibles aux Français, n° 163, adoptée par l’Assemblée nationale en première lecture le 28 novembre 2019

Fabrice Gomez

Divorce : le traitement de l’indemnité d’occupation du logement familial

Lorsque des époux sont en instance de divorce, le juge peut attribuer à l’un d’eux la jouissance provisoire du logement familial dont ils sont propriétaires (c’est-à-dire le droit d’occuper le logement). Sachant qu’il précise si cet « avantage » est octroyé à titre gratuit ou moyennant le versement d’une indemnité d’occupation. À ce titre, dans le cadre d’une séance de questions à l’Assemblée nationale, un député a demandé au gouvernement des précisions sur les modalités de calcul de cette indemnité et sur son traitement fiscal.

Réponse des pouvoirs publics : l’indemnité d’occupation, déterminée par comparaison avec le marché locatif, correspond généralement à la valeur du loyer du logement. Cette valeur pouvant faire l’objet d’un abattement afin de tenir compte des spécificités de l’affaire en jugement (précarité, logement des enfants…). Sachant que le gouvernement a rappelé que la jouissance du logement conjugal par un seul époux est, en principe, gratuite jusqu’à l’ordonnance de non-conciliation (ordonnance dans laquelle le juge constate notamment que les époux n’arrivent pas à se mettre d’accord sur les conséquences du divorce).

D’un point de vue fiscal, il a été précisé que la jouissance gratuite du logement de la famille par l’un des époux équivaut au versement d’une pension alimentaire déductible du revenu imposable de l’autre époux (celui qui quitte le logement). Quant à l’époux qui bénéficie de cette jouissance gratuite, la somme admise en déduction constitue un revenu imposable dans la catégorie des pensions.

Lorsqu’elle est attribuée à titre onéreux, la mise à disposition du logement donne lieu au versement, par l’époux qui l’occupe, d’une indemnité d’occupation (non déductible) constitutive d’un revenu foncier pour celui qui la reçoit.

Rép. Min. n° 21788, JOAN du 3 décembre 2019

Fabrice Gomez

Des ajustements à venir pour le dispositif Denormandie ?

Le dispositif Denormandie a pour objectif d’encourager les investisseurs à acquérir et rénover des logements anciens dans le centre des communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué. En contrepartie, ces investisseurs bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu (calculée selon les mêmes modalités que le Pinel « classique »), à condition notamment que les travaux de rénovation représentent au moins 25 % du coût total de l’opération immobilière.

Dans le cadre de l’examen du projet de loi de finances pour 2020, les députés ont adopté un amendement visant à supprimer la notion de « centre » des communes. Cette dernière étant délicate à mettre en place et implique complexité et incertitude pour les investisseurs. En outre, elle conduit à restreindre la portée du dispositif, déjà ciblé sur des communes bien spécifiques. En clair, avec la suppression de cette notion, le champ d’application du dispositif Denormandie serait étendu à l’ensemble du territoire des communes éligibles pour les acquisitions réalisées à compter du 1 janvier 2020.

Par ailleurs, compte tenu du temps nécessaire au développement de projets immobiliers comportant une proportion importante de travaux, le projet de loi de finances prévoit de proroger le dispositif Denormandie d’une année, soit jusqu’au 31 décembre 2022.

Art. 48 quinquies, projet de loi de finances pour 2020, n° 348, adopté par l’Assemblée nationale en première lecture le 19 octobre 2019

Fabrice Gomez

Il faut une intention spéculative pour être considéré comme un marchand de biens !

Une société civile immobilière (SCI), ayant pour objet la location de biens immobiliers, avait acheté un terrain nu en 1994. Dix ans plus tard, elle avait fait construire sur ce terrain deux bâtiments. Des constructions qui allaient lui permettre de devenir propriétaire de six appartements et d’un local commercial. En 2004 et 2005, la SCI avait mis en location le local commercial et vendu les logements. Les produits ainsi dégagés par cette cession avaient été soumis au régime d’imposition des plus-values des particuliers. En 2006, la société avait fait l’objet d’une vérification de comptabilité. À la suite de cette procédure, l’administration fiscale lui avait notifié un redressement, justifié par le fait que les produits de la vente devaient être imposés à l’impôt sur les sociétés dès lors qu’ils étaient liés à une activité de marchand de biens. Estimant être dans son bon droit, la SCI avait porté l’affaire devant la justice.

Les juges ont estimé que le redressement n’était pas justifié dans la mesure où, pour être considéré comme marchand de biens, deux critères doivent être remplis, à savoir le caractère habituel des opérations d’achat/vente et l’intention spéculative au jour de l’acquisition du bien revendu. Or, la construction des biens immobiliers cédés avait été réalisée 10 ans après l’acquisition du terrain par la SCI. Et, sur cinq des six lots vendus, aucun bénéfice n’avait été dégagé. L’intention spéculative au jour de l’acquisition du terrain n’était donc pas établie.

Cour administrative d’appel de Paris, 5 juillet 2019, n° 17PA22522

Fabrice Gomez

L’assurance-vie s’ouvre au capital-investissement

Un décret récent, pris pour l’application de la loi Pacte du 22 mai 2019, permet désormais aux épargnants de mettre une touche de capital-investissement (appelé également private equity) dans leur contrat d’assurance-vie. Une bonne nouvelle pour ceux qui désirent investir directement dans « l’économie réelle ».

Précision :

le capital-investissement consiste pour un investisseur à prendre des participations en capital de PME généralement non cotées. Cette prise de participation pouvant être réalisée en direct ou via un fonds d’investissement.

Toutefois, même si les pouvoirs publics souhaitent faciliter le recours à ce type d’investissement, les freins sont encore nombreux. En effet, pour pouvoir souscrire des unités de compte portant sur des fonds professionnels de capital investissement (FPCI) ou des fonds professionnels spécialisés (FPS), il faut pouvoir mobiliser au minimum 100 000 € (10 000 € pour les fonds européens d’investissement à long terme (ELTIF)), ce qui n’est pas à la portée de toutes les bourses ! Autre condition, les sommes engagées dans ces supports en unités de compte ne peuvent pas dépasser 50 % (10 % pour les fonds ELTIF) de l’encours total du contrat d’assurance-vie de l’investisseur. Des plafonds appréciés lors du versement d’une prime ou de la réalisation d’un arbitrage.

Même si l’intention des pouvoirs publics est louable, il y a donc fort à parier que cette nouvelle option ne concerne finalement pas grand monde !

Décret n° 2019-1172 du 14 novembre 2019, JO du 15

Fabrice Gomez

SCPI : un rendement 2019 en hausse ?

Le succès des SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) ne se dément pas. À en croire les derniers chiffres publiés par France SCPI, la pierre-papier a attiré pas moins de 5,8 Md€ entre janvier et septembre 2019. Une année qui devrait dépasser le précédent record établi en 2017 avec une collecte de 6,3 Md€.

Rappelons que les SCPI permettent à des particuliers d’investir dans l’immobilier sans détenir directement un appartement ou une maison. L’investissement porte, en effet, sur l’acquisition de parts de capital de sociétés (les SCPI) qui détiennent elles-mêmes un patrimoine immobilier et redistribuent aux différents investisseurs les loyers qu’elles perçoivent.

Dans le détail, ce sont les SCPI de bureaux qui portent l’essentiel de la collecte sur les neuf premiers mois de l’année (48 % de la collecte), suivies par les SCPI diversifiées (30 %), puis par les SCPI spécialisées (15 %).

Cet intérêt pour les SCPI peut s’expliquer par le fait que les Français sont particulièrement attachés à l’immobilier, un actif tangible et rassurant. En outre, dans un environnement où les placements financiers plus classiques rapportent moins, les SCPI délivrent encore des rendements attractifs : 4,35 % en 2018. Et pour l’année 2019, les chiffres sont prometteurs. Selon Paul Bourdois, cofondateur de France SCPI, après l’annonce des dividendes du 3 trimestre 2019, le rendement devrait s’établir autour de 4,55 %. Une hausse du taux de rendement qui est la conséquence directe des investissements réalisés par les SCPI dans des actifs plus rentables, mais plus risqués en province et à l’étranger.

Fabrice Gomez

Crédit immobilier : un marché en surchauffe ?

Dans sa dernière étude, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), l’autorité administrative chargée d’exercer la surveillance du système financier dans son ensemble, fait un diagnostic des risques dans le secteur de l’immobilier résidentiel. Selon cette autorité, l’encours de crédit aux particuliers continue de progresser rapidement : + 6,5 % sur un an en juillet 2019, pour un encours total de 1 060 Md€. Une progression soutenue qui s’accompagne d’un assouplissement des conditions d’octroi des nouveaux crédits, dont les taux atteignent des plus bas historiques, dans un contexte où les pratiques commerciales des établissements bancaires peuvent faire du crédit immobilier un produit d’appel. À noter également que le taux d’endettement à l’octroi (ratio du montant emprunté sur les revenus du ménage lors de l’octroi du prêt) a connu une hausse importante sur la période 2003-2018. En pratique, les emprunteurs ont contracté en 2018 des prêts d’un montant égal à 5,2 années de revenus en moyenne, contre 3,3 années seulement en 2003.

Pour éviter les risques de surchauffe et d’instabilité financière, le HCSF a formulé plusieurs propositions. Tout d’abord, il souhaite rendre contraignant juridiquement la pratique habituelle qui consiste à limiter à 33 % le taux d’effort moyen (mensualité rapportée au revenu mensuel) des candidats à l’emprunt. Une mesure jugée utile puisque ce taux d’effort est passé de 29,4 % en 2015 à 30,1 % en 2018. Sachant que la part des prêts accordés avec un taux d’effort supérieur à 35 % a également augmenté, passant de 21,9 % en 2015 à 24,8 % en 2018. Ensuite, pour freiner les demandes de rachats de crédit, le HSCF a émis l’idée de faire évoluer la formule de calcul des indemnités que les emprunteurs doivent à leurs banques lorsqu’ils remboursent par anticipation leur prêt immobilier. Une nouvelle formule qui conduirait à une hausse significative de ces indemnités. Enfin, il prône la mise en place de taux planchers afin d’éviter que les banques continuent à descendre progressivement leurs taux d’intérêt dans le but d’attirer de nouveaux clients.

HCSF – Diagnostic des risques liés à l’immobilier

Fabrice Gomez