Crédit immobilier à taux variable : la banque n’a pas à verser d’intérêts à l’emprunteur

Dans une affaire récente, un établissement bancaire avait consenti à des époux deux prêts immobiliers (in fine) assortis de taux d’intérêts variables adossés au taux Libor 3 mois. Appelés par la banque en remboursement de la dette, les époux avaient contesté devant la justice les taux d’intérêts pratiqués et demandé que ces taux soient appliqués mensuellement à leur valeur réelle, et ce, quelle qu’elle soit. Concrètement, les époux avaient souhaité notamment se voir verser des intérêts de la part de la banque lorsque le Libor 3 mois devenait négatif. Une demande à laquelle les juges de la cour d’appel ont apporté une réponse favorable.

Saisie du litige, la Cour de cassation n’a, quant à elle, pas été du même avis. Les juges ont rappelé qu’une opération de crédit est un acte par lequel une personne agissant à titre onéreux met ou promet de mettre des fonds à la disposition d’une autre personne. Et l’emprunteur doit restituer les fonds prêtés dans leur intégralité et verser, à titre de rémunération de ces fonds, les intérêts conventionnellement prévus. Dès lors que les parties n’ont pas entendu déroger aux règles du Code civil, le prêteur ne peut pas être tenu, même temporairement, au paiement d’une quelconque rémunération à l’emprunteur.

Cassation civile 1re, 25 mars 2020, n° 18-23803

Fabrice Gomez

Location immobilière : les tentatives de fraude sont de plus en plus nombreuses

L’agence immobilière Blue a réalisé un sondage auprès de 2 457 propriétaires bailleurs afin d’avoir une vision d’ensemble sur les fraudes dans les dossiers de location d’un bien immobilier. Selon ce sondage, 67 % des propriétaires ont déjà constaté des tentatives de fraudes et/ou de falsifications de la part de candidats à la location. Parmi les fraudes les plus couramment rencontrées, celle de la fausse fiche de paie arrive en tête du classement (59 %), juste devant les faux profils ou situations personnelles (44 %). Viennent ensuite les fausses cautions (41 %) et les fausses pièces d’identité (37 %). Face à ces difficultés, 59 % des propriétaires pensent qu’une agence de location permet de mieux se prémunir contre les tentatives de fraudes.

Interrogés sur les risques locatifs, 59 % des propriétaires disent avoir déjà été victimes de loyers impayés. Et 61 % d’entre eux déclarent avoir obtenu gain de cause sur ces impayés. À noter que seulement 20 % des propriétaires avouent avoir de bonnes relations avec leur locataire. La grande majorité (44 %) constatent que ces relations ne sont pas tellement positives.

Globalement, les propriétaires ne sont pas prêts à tout pour gagner plus d’argent. 79 % des personnes interrogées ne veulent pas mentir sur les qualités de leur bien immobilier pour augmenter le montant du loyer. Elles sont d’ailleurs 66 % à préférer louer moins cher à une personne sans risque plutôt qu’à un locataire douteux.

Fabrice Gomez

Médiateur des entreprises : le nombre de saisines décuplé

« Aider les chefs d’entreprise à trouver des solutions à tout type de différends qu’ils peuvent rencontrer avec une autre entreprise ou administration », telle est la mission du Médiateur des entreprises. Un service mis en place par le ministère de l’Économie et des Finances particulièrement sollicité depuis le début de la crise sanitaire et dont 75 % des médiations sont couronnées de succès.

Selon Bercy, de 60 par semaine avant la crise, le nombre de demandes est passé à 600 à compter du confinement. Concrètement, entre le 16 mars et le 16 juin 2020, le Médiateur des entreprises a reçu plus de 5 000 sollicitations et demandes de médiations. « Ces sollicitations ont émané en particulier des secteurs les plus touchés par la crise comme l’hôtellerie-restauration (15,5 %), le commerce (14,2 %), le BTP/matériaux de construction (9,4 %) ou encore les services aux particuliers (8,6 %) », rappellent les services du ministère.

98 % des saisines enregistrées pendant cette période de crise ont émané de TPE-PME.

Rupture de contrat, paiement des loyers…

Les pratiques déloyales ont représenté 40 % des demandes adressées au Médiateur. Dans le détail, les ruptures brutales de contrat figurent en bonne place dans les comportements dénoncés au même titre que les demandes de baisse unilatérale des tarifs vis-à-vis des fournisseurs. Les pénalités de retard réclamées alors que les entreprises, en raison du confinement, n’étaient pas en mesure de livrer, ont également provoquées de nombreuses saisines.

Quant aux difficultés de paiement des loyers, elles ont représenté 10 % des demandes déposées par les entreprises. Des demandes qui ont porté sur des baux commerciaux, mais aussi sur des locations touristiques, des baux professionnels et des lieux de coworking. L’objectif des demandeurs étant d’obtenir des abandons de loyer ou des rééchelonnements à l’aide des services du Médiateur. Des cas qui « se résolvent par des compromis rédigés sous la forme d’avenants au bail initial prenant en compte la période spécifique des mois de mars à mai », précisent les services du Médiateur. Des services qui ont dû mobiliser leur « équipe centrale », mais aussi les médiateurs régionaux présents dans les Direccte ainsi que les médiateurs nationaux bénévoles pour parvenir à faire face à ce flux exceptionnel de demandes.

Frédéric Dempuré

Refus de candidature aux instances dirigeantes d’une association

Les statuts d’une association peuvent prévoir des conditions d’éligibilité et de non-éligibilité aux postes de direction.

Ainsi, dans une affaire récente, une association ayant pour objet de favoriser le respect du « standard » d’une race de chien avait inséré dans ses statuts une clause selon laquelle n’étaient pas éligibles au comité de direction « les personnes achetant habituellement des chiens pour les revendre ou prenant des chiens en pension ou en dressage moyennant rétribution ». Cette disposition visait à exclure de la direction de l’association les professionnels dont les positions pouvaient être dictées par des considérations économiques.

Sur la base de cette clause, l’association avait refusé que l’unique associé et gérant d’une EURL ayant notamment pour activité l’élevage de chiens dépose sa candidature à un poste de membre du comité directeur.

Une décision que le candidat malheureux avait contesté en justice au motif qu’il convenait de faire la distinction entre d’une part, sa société, personne morale exerçant une activité d’élevage de chiens, et d’autre part, lui-même, personne physique. Il prétendait donc que si sa société ne pouvait pas être membre du comité directeur, lui le pouvait.

Mais, la Cour de cassation a validé le refus de l’association de retenir sa candidature au poste de membre du comité directeur. En effet, ce refus était justifié, peu importe que le candidat exerce son activité dans le cadre d’une EURL.

Cassation Civ. 1re, 11 mars 2020, n° 18-26007

Sandrine Thomas

Entreprises en difficulté et accès aux marchés publics

Au titre des multiples mesures prises pour soutenir les entreprises qui rencontrent des difficultés économiques liées à la crise sanitaire du Covid-19, les pouvoirs publics ont décidé de leur permettre d’accéder plus facilement aux marchés publics et aux contrats de concession. Certaines règles en la matière ont donc été assouplies, tout au moins temporairement.

Les entreprises en redressement judiciaire

La première mesure concerne les entreprises en redressement judiciaire. En principe, lorsqu’une entreprise fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire, elle ne peut pas se voir attribuer un marché public ou un contrat de concession.

Cette interdiction est temporairement levée : jusqu’au 10 juillet 2021, une entreprise en redressement judiciaire ne peut pas être exclue, pour ce motif, d’un marché public ou d’un contrat de concession. Elle peut donc présenter sa candidature à condition de bénéficier d’un plan de redressement.

De même, jusqu’au 10 juillet 2021, un acheteur public (une collectivité territoriale, un établissement public…) ne peut pas résilier unilatéralement un marché public au seul motif que l’entreprise à laquelle ce marché a été confié est placée en redressement judiciaire.

Ouverture de l’accès aux marchés globaux

L’accès des PME et des artisans aux marchés dits globaux est également favorisé. En effet, jusqu’au 10 juillet 2021, il est prévu que 10 % du montant de ces marchés devront leur être confiés, sauf « lorsque la structure économique du secteur concerné ne le permet pas ».

Précision :

les marchés globaux sont des marchés qui consistent à confier à une seule entreprise une mission globale et diversifiée car ils ne peuvent pas être allotis.

Cette mesure ne concerne pas les marchés de défense et de sécurité.

Pas de prise en compte de la baisse du chiffre d’affaires

Autre mesure d’assouplissement : lorsqu’ils apprécient la capacité économique et financière d’une entreprise qui candidate à un marché public ou à un contrat de concession, les acheteurs publics ont désormais l’interdiction de tenir compte de la baisse du chiffre d’affaires, intervenue en raison de la crise économique liée à l’épidémie, subie par cette entreprise.

Cette mesure s’applique jusqu’au 31 décembre 2023.

Art. 38, loi n° 2020-734 du 17 juin 2020, JO du 18

Christophe Pitaud

Pérennisation du droit de dérogation du préfet

Pendant deux ans et demi, une expérimentation a permis notamment aux préfets des régions des Pays de la Loire et de la Bourgogne-Franche-Comté ainsi qu’aux préfets de 17 départements (Lot, Bas-Rhin, Haut-Rhin, Yonne, Mayenne, Creuse…) de déroger, pour un motif d’intérêt général, à certaines règlementations mises en place par l’État. Sur cette base, 183 arrêtés ont ainsi été adoptés.

Estimant cette expérience concluante, le gouvernement a décidé de la pérenniser. Ainsi, dans certains domaines intéressant les associations, tous les préfets de région ou de département peuvent désormais prendre des décisions individuelles qui dérogent à des normes étatiques. Sont concernés les domaines suivants :- les subventions, concours financiers et dispositifs de soutien en faveur des acteurs économiques, des associations et des collectivités territoriales ;- l’aménagement du territoire et la politique de la ville ;- l’environnement, l’agriculture et les forêts ;- la construction, le logement et l’urbanisme ;- l’emploi et l’activité économique ;- la protection et la mise en valeur du patrimoine culturel ;- les activités sportives, socio-éducatives et associatives.

La dérogation doit respecter toutefois plusieurs conditions. Ainsi, elle doit être justifiée par un motif d’intérêt général et l’existence de circonstances locales. De plus, elle doit avoir pour effet d’alléger les démarches administratives, de réduire les délais de procédure ou de favoriser l’accès aux aides publiques. Ensuite, elle doit être compatible avec les engagements européens et internationaux de la France. Enfin, elle ne doit pas porter atteinte aux intérêts de la défense ou à la sécurité des personnes et des biens, ni une atteinte disproportionnée aux objectifs poursuivis par les dispositions auxquelles il est dérogé.

À savoir :

l’arrêté pris par le préfet pourra été contesté devant le juge administratif.

Décret n° 2020-412 du 8 avril 2020, JO du 9

Sandrine Thomas

Droit de préemption du fermier en cas de vente d’un terrain agricole

Lorsqu’un terrain agricole loué à un exploitant est mis en vente, ce dernier bénéficie, en principe, d’un droit de préemption qui lui permet de l’acquérir en priorité avant tout autre acheteur potentiel.

Rappel :

pour bénéficier du droit de préemption, le locataire doit avoir exercé la profession agricole pendant au moins 3 ans et exploiter, par lui-même ou par le biais de sa famille, la parcelle mise en vente.

Sachant que l’exploitant peut exercer personnellement ce droit de préemption ou « subroger » dans l’exercice de ce droit son conjoint ou son partenaire de Pacs dès lors qu’il participe à l’exploitation ou encore l’un de ses descendants dès lors qu’il exerce lui-même une activité agricole. Dans ce dernier cas, ce sont donc le conjoint ou le descendant du fermier qui deviendront propriétaires du bien vendu.

Et attention, cette liste est exhaustive. L’exploitant locataire ne peut pas, par exemple, substituer une société dans l’exercice de son droit de préemption.

Ainsi, dans une affaire récente, le propriétaire d’une parcelle louée à un exploitant agricole avait notifié à ce dernier son intention de la vendre. L’exploitant locataire avait alors déclaré sa volonté d’acquérir la parcelle « en son nom propre ou par toute personne morale le substituant ». Cette parcelle ayant été finalement vendue à la Safer, l’exploitant, qui s’estimait lésé, avait contesté la vente en justice. Mais les juges ne lui ont pas donné gain de cause. En effet, ils ont estimé que la déclaration par laquelle il avait manifesté son intention d’acquérir la parcelle n’était pas valable car il n’avait pas le droit de permettre à une société de se substituer à lui dans l’exercice de son droit de préemption. En outre, cette déclaration ne permettait pas d’identifier avec certitude le véritable bénéficiaire de la préemption.

Cassation civile 3e, 26 mars 2020, n° 19-11420

Christophe Pitaud

Fonds de solidarité : de nouveaux changements

Mis en place par les pouvoirs publics au tout début de l’épidémie de Covid-19, le fonds de solidarité permet aux petites entreprises durement affectées par la crise sanitaire de bénéficier d’une aide financière sous conditions. Une aide qui comprend 2 volets : le premier, versé par l’État, est destiné à combler une perte de chiffre d’affaires au titre des mois de mars, avril et mai 2020, dans la limite de 1 500 € par mois ; le second, versé en une seule fois par les régions, d’un montant de 2 000 à 5 000 €, a pour but de limiter le nombre de faillites des TPE en difficulté. Retour sur les principaux changements intervenus sur ce dispositif.

Un report des délais de demande

Les difficultés rencontrées par les entreprises et l’ouverture des conditions d’accès au dispositif ont conduit les pouvoirs publics à modifier, à plusieurs reprises, les dates limites de dépôts des demandes d’aide pour le premier comme pour le second volet. Le décret du 20 juin vient à nouveau les repousser et, pour une fois, les unifier. Ainsi, désormais, la date limite de demande pour le premier volet est fixée au 31 juillet 2020 aussi bien au titre des mois de mars, d’avril et de mai et ce, quel que soit le statut des entreprises éligibles. Ce qui a pour conséquence de rouvrir la possibilité d’effectuer une demande d’aide au titre des mois de mars et d’avril.

Quant au second volet, l’aide complémentaire des régions, il voit sa date butoir être repoussée d’un mois, c’est-à-dire passer du 15 juillet au 15 août 2020.

Les conditions revues pour le mois de mai

Jusqu’à présent, seules les entreprises créées avant le 1 mars 2020 étaient éligibles au fonds de solidarité pour le mois de mai. Désormais, ce droit est étendu à celles créées entre le 1 et le 10 mars 2020. Dans cette dernière hypothèse, la perte d’au moins 50 % de chiffre d’affaires, l’une des conditions d’éligibilité au fonds, s’évalue en comparant le chiffre d’affaires réalisé en mai 2020 à celui réalisé entre la date de création de l’entreprise et le 15 mars (CA ramené sur un mois).

En outre, les conditions de cumul d’une pension de retraite ou d’indemnités journalières et de l’aide ont été assouplies.

Pour les secteurs les plus touchés

Des mesures sectorielles font également leur apparition dans les critères d’attribution de l’aide pour le mois de mai. Ainsi, les conditions d’éligibilité classiques (un maximum de 10 salariés et d’un million d’euros de chiffre d’affaires) ont été revues pour les entreprises des secteurs de la restauration, du tourisme, du sport, de la culture et de l’évènementiel, particulièrement touchés par la crise (voir annexe 1 du décret). Peuvent ainsi décrocher les aides les entreprises de ces secteurs qui emploient jusqu’à 20 salariés (en CDI ou CDD) et qui réalisent moins de 2 M€ de chiffre d’affaires. Ces mêmes critères étendus s’appliquent également aux entreprises des secteurs connexes (voir annexe 2 du décret) dès lors qu’elles accusent une perte de chiffre d’affaires supérieure à 80 % entre la période du 15 mars au 15 mai 2020 et la même période de l’année 2019, ou une autre période de référence (chiffre d’affaires mensuel moyen de 2019 ou chiffre d’affaires proratisé pour les entreprises créées après le 15 mars 2019).

Concernant l’aide complémentaire régionale, elle est désormais accessible à ces entreprises même si elles ne se sont pas vues refuser, après le 1 mars, un prêt de trésorerie d’un montant raisonnable (condition toujours valable pour les entreprises des autres secteurs).

Par ailleurs, le montant maximal de 5 000 € de cette aide régionale est portée à 10 000 € pour les entreprises des secteurs de la restauration, du tourisme, du sport, de la culture, de l’évènementiel et les entreprises évoluant dans les secteurs connexes.

Enfin, ce texte laisse la possibilité aux départements, aux intercommunalités et aux communes d’attribuer une aide complémentaire de 500 € à 3 000 € aux entreprises, tous secteurs confondus, installées sur leur territoire et qui ont sollicité l’aide régionale.

Décret n° 2020-757 du 20 juin 2020, JO du 21

Frédéric Dempuré

Assurance-vie : la protection des héritiers réservataires

Le titulaire d’une assurance-vie peut verser des primes dont le montant est totalement libre. Il peut d’ailleurs détenir une partie importante de son patrimoine au sein d’un tel contrat. À l’aide de la clause bénéficiaire, il peut, au moment de son décès, en faire profiter un ou plusieurs bénéficiaires désignés parmi les héritiers eux-mêmes ou une personne extérieure à la famille.

Par ailleurs, les primes versées sur un contrat d’assurance-vie ne font pas partie de la succession de l’assuré et échappent donc aux règles successorales établies pour protéger les héritiers réservataires. Ainsi, au décès de l’assuré, ces derniers, lorsqu’ils n’ont pas été désignés comme bénéficiaires, n’auront alors aucun droit sur le capital versé. Pour éviter que les héritiers réservataires se voient priver de leurs droits, la loi les protège en leur ouvrant une action judiciaire spécifique basée sur la notion de primes manifestement exagérées. Ce recours ayant comme finalité de remettre en cause la transmission du capital au(x) bénéficiaire(s) de l’assurance-vie et de réintégrer au sein de la succession du défunt, soit la partie excessive, soit la totalité des primes versées. Il faut savoir que cette action en justice a été façonnée par la jurisprudence et s’appuie sur un certain nombre de critères qui permettent de juger ou non du caractère excessif des primes versées.

Précision :

les critères appréciés par les juges sont : l’âge du souscripteur, sa situation familiale, sa situation patrimoniale et l’utilité du contrat pour l’épargnant.

À l’occasion d’une séance de questions, un sénateur a attiré l’attention des pouvoirs publics sur cette problématique. Ce sénateur a rappelé qu’il n’existe aucune disposition législative précisant les conditions de l’exagération. Et que la solution d’un contentieux entre bénéficiaires et héritiers réservataires repose uniquement sur l’interprétation que fera le juge de la notion d’exagération. Il a demandé s’il ne serait pas opportun d’inviter le législateur à fournir des éléments d’appréciation de « l’exagération » sur lesquels pourront s’appuyer les juges pour écarter ou au contraire pour valider les prétentions d’héritiers réservataires craignant d’être privés de leurs droits.

Réponse du ministère de la Justice : l’édiction de critères d’appréciation du caractère exagéré des primes, tout comme de critères permettant d’identifier les assurances-vie constitutives de libéralités, doit s’insérer dans le cadre d’une réflexion plus large sur la réserve héréditaire. Un groupe de travail a rendu un important rapport sur ce sujet à la Garde des sceaux, ministre de la Justice, le 13 septembre 2019, ouvrant de nombreuses pistes de réflexion. Les questions relatives à l’assurance-vie font partie des thèmes abordés.Affaire à suivre donc…

Rép. Min. n° 15361, JO Sénat du 18 juin 2020

Fabrice Gomez

Retrait d’un exploitant d’une coopérative agricole : gare à la procédure !

Lorsqu’un exploitant agricole adhère à une coopérative et en devient associé coopérateur, il prend l’engagement, pour une certaine durée prévue par les statuts, d’utiliser les services de celle-ci et/ou de lui livrer ses produits et de se fournir auprès d’elle. Au terme de son engagement (et, à certaines conditions, au cours du contrat), il a le droit de se retirer de la coopérative. Il doit alors manifester sa décision 3 mois au moins avant la date d’expiration de son engagement. À défaut, le contrat se renouvelle tacitement.

Et attention, l’agriculteur qui souhaite se retirer de la coopérative doit respecter le formalisme prévu par les statuts. S’il ne le fait pas, il risque d’être toujours considéré comme associé coopérateur et donc de continuer à être engagé à son égard.

Non-respect de la procédure de retrait

C’est ce qui s’est produit pour une agricultrice, associé coopérateur d’une société coopérative agricole, qui, à l’expiration de la période de son engagement de 10 ans, n’avait pas pris soin de notifier son retrait dans les conditions prévues par les statuts, en l’occurrence l’envoi d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception au président du conseil d’administration 3 mois avant l’expiration de son engagement. Du coup, lorsque la coopérative avait été placée en liquidation judiciaire, le mandataire judiciaire lui avait réclamé le paiement d’une certaine somme d’argent, en sa qualité d’associé coopérateur tenu, avec les autres associés, au passif de la coopérative.

Pour échapper au paiement, l’agricultrice avait alors fait valoir qu’au moment de l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire, elle n’était plus associée de la coopérative. En effet, elle n’utilisait plus les services de cette dernière depuis plusieurs années, avait cessé de lui livrer ses récoltes et n’était plus convoquée aux assemblées générales des associés.

Mais les juges ont estimé, à l’inverse, que faute d’avoir notifié son retrait dans les règles prévues par les statuts, tant au cours de la période de 10 ans de son engagement qu’à l’expiration de cette période, son engagement avait été tacitement reconduit, en l’occurrence pour une nouvelle période de 5 ans. Pour les juges, l’intéressée avait donc toujours la qualité d’associé coopérateur lors de l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire, et ce quand bien même avait-elle cessé ses apports à la coopérative. Par conséquent, elle était bel et bien tenue au paiement d’une somme d’argent destinée à combler une partie du passif de la coopérative.

Cassation civile 1re, 20 mai 2020, n° 18-18138

Christophe Pitaud