Droit de préemption du fermier en cas de vente d’un terrain agricole

Lorsqu’un terrain agricole loué à un exploitant est mis en vente, ce dernier bénéficie, en principe, d’un droit de préemption qui lui permet de l’acquérir en priorité avant tout autre acheteur potentiel.

Rappel :

pour bénéficier du droit de préemption, le locataire doit avoir exercé la profession agricole pendant au moins 3 ans et exploiter, par lui-même ou par le biais de sa famille, la parcelle mise en vente.

Sachant que l’exploitant peut exercer personnellement ce droit de préemption ou « subroger » dans l’exercice de ce droit son conjoint ou son partenaire de Pacs dès lors qu’il participe à l’exploitation ou encore l’un de ses descendants dès lors qu’il exerce lui-même une activité agricole. Dans ce dernier cas, ce sont donc le conjoint ou le descendant du fermier qui deviendront propriétaires du bien vendu.

Et attention, cette liste est exhaustive. L’exploitant locataire ne peut pas, par exemple, substituer une société dans l’exercice de son droit de préemption.

Ainsi, dans une affaire récente, le propriétaire d’une parcelle louée à un exploitant agricole avait notifié à ce dernier son intention de la vendre. L’exploitant locataire avait alors déclaré sa volonté d’acquérir la parcelle « en son nom propre ou par toute personne morale le substituant ». Cette parcelle ayant été finalement vendue à la Safer, l’exploitant, qui s’estimait lésé, avait contesté la vente en justice. Mais les juges ne lui ont pas donné gain de cause. En effet, ils ont estimé que la déclaration par laquelle il avait manifesté son intention d’acquérir la parcelle n’était pas valable car il n’avait pas le droit de permettre à une société de se substituer à lui dans l’exercice de son droit de préemption. En outre, cette déclaration ne permettait pas d’identifier avec certitude le véritable bénéficiaire de la préemption.

Cassation civile 3e, 26 mars 2020, n° 19-11420

Christophe Pitaud

Les élections du CSE peuvent reprendre

Dans le cadre de la crise liée à l’épidémie de Covid-19, le gouvernement a suspendu le déroulement des élections des représentants du personnel au comité social et économique (CSE) de leur entreprise.

Cette suspension concerne les procédures d’élections ayant été entamées avant le 3 avril 2020, la date de l’information du personnel sur l’organisation des élections étant prise en compte. Et elle s’applique jusqu’au 31 août 2020 inclus.

Cependant, au vu de l’évolution favorable de la crise sanitaire, le gouvernement autorise les employeurs à réenclencher ce processus électoral avant le 1 septembre. Ainsi, ces derniers peuvent décider que les élections du CSE reprendront leur cours à une date qu’il détermine et qui doit être comprise entre le 3 juillet et le 31 août.

Important :

les employeurs doivent en informer les syndicats ainsi que la Direccte si celle-ci a déjà été saisie pour trancher des contestations ou se prononcer dans le cadre du processus électoral. Une information qui doit être donnée au moins 15 jours avant la date de reprise du processus électoral par tout moyen donnant date certaine. Dans ce même délai, les employeurs doivent également informer les salariés par tout moyen (affichage, intranet, courriel…) de la reprise des élections.

Article 4, ordonnance n° 2020-737 du 17 juin 2020, JO du 18

Sandrine Thomas

Encadrement des loyers à Paris : un bilan mitigé

Une plate-forme spécialisée dans l’immobilier vient de faire paraître une étude sur l’encadrement des loyers à Paris. À en croire cette étude, plus d’une annonce de location sur deux (53 %) ne respecte pas le dispositif. Une tendance davantage observée dans les arrondissements les plus chers : Paris 6 (70 %), Paris 7 (60 %) et Paris centre (67 %). Et ce sont les petites surfaces (moins de 20 m²) qui sont le plus touchées par le phénomène. Pour ce type de biens, ce sont près de 80 % des annonces qui sont illégales contre 45 % pour les logements d’une surface comprise entre 60 et 80 m². Globalement, les auteurs de l’étude ont relevé que les loyers de ces petites surfaces dépassent de 22 % en moyenne le loyer de référence. Ainsi, par exemple, un appartement de 2 pièces d’une surface de 18 m² dans un immeuble construit en 1900 dans le 17 arrondissement affiche un loyer de 1 000 € par mois. En appliquant strictement l’encadrement des loyers, ce loyer devrait être fixé à 555 €.

L’étude ne met pas pour autant tous les bailleurs sur le banc des accusés ! Elle souligne que le dispositif d’encadrement des loyers est imparfait. Comme il repose sur un loyer de référence par quartier, il ne tient pas compte de l’hétérogénéité du marché immobilier parisien. Par exemple, à Clignancourt (18), le même loyer de référence est appliqué pour des biens très recherchés sur la place des Abbesses comme ceux à louer sur le boulevard Ney avec vue sur le périphérique.

Fabrice Gomez

Qu’est-ce qu’un cadre dirigeant d’une association ?

Selon le Code du travail, le cadre dirigeant est un cadre (donc un salarié) auquel sont confiées des responsabilités dont l’importance implique une grande indépendance dans l’organisation de son emploi du temps, et qui est habilité à prendre des décisions de façon largement autonome.

En outre, le cadre dirigeant doit percevoir une rémunération se situant dans les niveaux les plus élevés des systèmes de rémunération pratiqués dans l’association. Des éléments qui sont examinés à la loupe par les juges en cas de litige portant sur le statut d’un salarié…

Dans une affaire récente, les juges ont eu à se prononcer sur la qualité d’un salarié qui occupait le poste de directeur général au sein d’une association de ligue de football. Ils avaient relevé que le salarié signait les contrats de travail, représentait la direction aux réunions des instances représentatives du personnel, assistait aux assemblées générales, avait le pouvoir d’engager financièrement la ligue pour des montants importants et percevait le salaire le plus élevé de l’association. Ils en avaient donc déduit que le salarié avait bien le statut de cadre dirigeant.

Cassation sociale du 27 mai 2020, n° 19-11575

Coralie Carolus

Un remboursement anticipé pour les créances de « carry-back » des entreprises

Les entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés qui subissent un déficit à la clôture d’un exercice peuvent, en principe, opter pour son imputation sur le bénéfice de l’exercice précédent, dans la limite du montant le plus faible entre ce bénéfice et 1 M€.

À noter :

cette imputation ne peut pas s’effectuer sur un bénéfice exonéré, un bénéfice distribué ou un bénéfice ayant donné lieu à un impôt payé au moyen de crédits d’impôt.

Elles disposent alors d’une créance de report en arrière du déficit, dite créance de « carry back », correspondant à l’excédent d’impôt antérieurement versé. Cette créance doit normalement servir à payer l’impôt sur les sociétés dû au titre des 5 exercices suivants, la fraction de la créance non utilisée à cette issue étant alors remboursée à l’entreprise.

Afin d’aider les entreprises à surmonter leurs difficultés de trésorerie causées par l’épidémie de Covid-19, le troisième projet de loi de finances rectificative pour 2020, actuellement en discussion au Parlement, propose, à titre exceptionnel, un remboursement anticipé de ces créances de carry-back.

Concrètement, les entreprises pourront demander le remboursement immédiat de leurs créances non utilisées et nées d’une option exercée au titre d’un exercice clos au plus tard le 31 décembre 2020. Sont donc visés, d’une part, le stock de créances de report en arrière des déficits, c’est-à-dire résultant d’une option déjà exercée à la clôture des exercices 2015, 2016, 2017, 2018 et 2019, et d’autre part, les créances qui viendraient à être constatées en 2020.

Précision :

ne sont pas concernées les créances cédées à un établissement de crédit.

Cette demande de remboursement pourra intervenir jusqu’à la date limite de dépôt de la déclaration de résultats de l’exercice clos au 31 décembre 2020, soit le 19 mai 2021. S’agissant des pertes constatées au titre de 2020, les entreprises sont autorisées à opter pour le report en arrière des déficits et à déposer leur demande de remboursement dès le lendemain de la clôture de cet exercice, sans attendre la liquidation de l’impôt.

Attention :

si le montant de la créance remboursée excède de plus de 20 % le montant de la créance déterminée ultérieurement à partir de la déclaration de résultats déposée au titre de 2020, un intérêt de retard et une majoration de 5 % seront appliqués à l’excédent indûment remboursé.

Art. 2, projet de loi de finances rectificative pour 2020, n° 3074, enregistré à l’Assemblée nationale le 10 juin 2020

La Rédaction

Covid-19 : la procédure de conciliation se veut plus efficace

La crise sanitaire du Covid-19 risque d’engendrer une grave crise économique. Nombre d’entreprises vont, en effet, connaître, ou connaissent déjà d’importantes difficultés. Pour éviter, autant que faire se peut, que ces difficultés ne s’aggravent et n’entraînent l’ouverture d’une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire, les pouvoirs publics ont souhaité favoriser leur traitement préventif, notamment en renforçant l’efficacité de la procédure de conciliation.

Rappel :

la procédure de conciliation a pour objet de permettre à une entreprise de conclure avec ses principaux créanciers, sous la houlette d’un conciliateur désigné par le tribunal, un accord amiable destiné à mettre fin à ses difficultés. Cette procédure est ouverte à toute entreprise (sauf agricole) qui éprouve des difficultés avérées ou prévisibles et qui ne se trouve pas en état de cessation des paiements depuis plus de 45 jours. Elle est déclenchée à l’initiative du chef d’entreprise lui-même, qui saisit à cet effet le président du tribunal.

Pendant la procédure de conciliation, c’est-à-dire pendant les négociations et tant qu’un accord n’est pas conclu, les poursuites ne sont pas suspendues. Les créanciers peuvent donc continuer d’agir en paiement à l’encontre de l’entreprise.

Demander la suspension des poursuites d’un créancier

Mais des aménagements, qui s’appliquent du 22 mai au 31 décembre 2020, sont apportés en la matière. Ainsi, s’agissant des procédures de conciliation qui ont lieu pendant cette période, lorsqu’un créancier n’accepte pas de suspendre ses poursuites durant les négociations, l’entreprise peut demander au président du tribunal :

– qu’il interrompe ou qu’il interdise à ce créancier d’agir en justice contre elle pour obtenir le paiement de la somme d’argent qu’elle lui doit ou la résiliation d’un contrat pour ce motif ;

– qu’il arrête ou qu’il interdise toute procédure d’exécution visant à saisir ses meubles ou ses biens immobiliers de la part de ce créancier ;

– qu’il reporte ou qu’il échelonne le paiement des sommes qu’elle doit à ce créancier.

Demander un délai de grâce

Autre nouveauté, lorsqu’un créancier refuse de suspendre ses poursuites durant les négociations, l’entreprise peut demander au juge un délai de grâce, c’est-à-dire la possibilité de reporter ou d’échelonner, pour 2 ans maximum, le paiement de sa dette à l’égard de ce créancier, et ce même avant que ce créancier l’ait mise en demeure ou l’ait poursuivie en justice.

Précision :

ces mesures de suspension des poursuites ordonnées par le président du tribunal ne produisent leurs effets que jusqu’au terme de la mission confiée au conciliateur.

Art. 2, ordonnance n° 2020-596 du 20 mai 2020, JO du 21

Christophe Pitaud

Mettre en place un intéressement : c’est plus simple !

Dans le cadre de sa politique salariale, l’employeur peut faire bénéficier ses salariés d’un intéressement, généralement attribué sous la forme d’une prime annuelle. Un intéressement qui, pour être mis en place, nécessite la conclusion d’un accord d’entreprise avec les représentants syndicaux, un salarié mandaté par un syndicat, les membres du comité social et économique (CSE) ou encore via un projet présenté par l’employeur et validé par les deux tiers du personnel. Une procédure parfois lourde pour les petites structures…

Aussi, les entreprises de moins de 11 salariés sont-elles désormais autorisées à mettre en place un régime d’intéressement sur simple décision de l’employeur. À ce titre, sont concernées les seules entreprises qui ne disposent ni de délégué syndical, ni de membres élus du personnel au CSE. En outre, elles ne doivent pas avoir disposé ni avoir conclu un accord d’intéressement dans les 5 ans qui précèdent cette décision.

À noter :

les salariés doivent être informés, par tout moyen, de la mise en place d’un intéressement dans l’entreprise.

Le régime d’intéressement ainsi instauré peut s’appliquer pour une durée allant d’1 à 3 ans. Sachant qu’à son terme, il ne peut pas être renouvelé par une simple décision de l’employeur mais uniquement par le biais d’un accord collectif.

Précision :

les règles applicables aux régimes d’intéressement instaurés par un accord collectif sont également de mise pour les régimes émanant d’une décision unilatérale de l’employeur, en particulier celles concernant les exonérations fiscales et sociales attachées aux primes versées.

Article 18, loi n° 2020-734 du 17 juin 2020, JO du 18

Coralie Carolus

Dans quelles conditions vos salariés doivent-ils travailler ?

Les employeurs ont l’obligation de prendre toutes les mesures nécessaires pour protéger, dans leurs locaux, leurs salariés, clients et fournisseurs contre la propagation du coronavirus. Pour ce faire, ils peuvent s’appuyer sur le «  » rédigé par les pouvoirs publics. Un document qui vient d’être actualisé dans le cadre du passage à la troisième étape du déconfinement. L’occasion de faire le point sur vos principales interrogations.

Attention :

le gouvernement a indiqué que ce protocole de déconfinement se substituait aux fiches métiers disponibles sur le site du ministère du Travail. Des fiches qui ont vocation à être remplacées par une foire aux questions.

Quelles sont les mesures de protection collective à mettre en place ?

Pour éviter la propagation du virus dans votre entreprise, vous devez, a minima, vous assurer de l’application effective des mesures d’hygiène de base, les fameux gestes barrières (lavage des mains régulier, par exemple) et du respect d’une distanciation d’un mètre entre les personnes présentes dans l’entreprise. Cela passe, notamment, par la mise en place d’un plan de circulation, par l’aménagement des espaces de travail (écrans transparents, par exemple) et la modification des tranches horaires de travail. En outre, vous devez instaurer une procédure de désinfection régulière des objets manipulés et des surfaces de travail. Et vous devez aérer les pièces fermées toutes les 3 heures pendant au moins 15 minutes.

Précision :

le plan n’impose plus aux employeurs de prévoir un espace d’au moins 4 m² par personne, cette jauge étant désormais donnée à titre indicatif.

Comment dois-je procéder ?

En tant qu’employeur, il vous revient de déterminer les mesures de protection adaptées à votre entreprise et à votre activité. Une réflexion que vous avez tout intérêt à mener avec vos représentants du personnel et, éventuellement, votre service de santé au travail. Par ailleurs, vous devez désigner un référent Covid-19 au sein de votre personnel. Sachant que dans les petites entreprises, l’employeur peut remplir cette mission.

À noter :

le référent doit s’assurer de la mise en œuvre des mesures de protection définies et de la bonne information des salariés. Son identité et sa mission doivent être communiquées à l’ensemble du personnel.

Le télétravail doit-il encore être privilégié ?

Dans la mesure du possible, les personnes fragiles, c’est-à-dire susceptible de développer une forme grave du virus, doivent télétravailler. Pour les autres salariés, le télétravail est encore à privilégier, mais dans le cadre d’un retour progressif à une activité présentielle, y compris alternée.

Mes salariés doivent-ils porter un masque ?

Le port d’un masque grand public doit être imposé uniquement s’il n’est pas possible de respecter une distanciation d’au moins un mètre entre les personnes présentes dans l’entreprise ou s’il existe un risque de rupture de cette distance. Un masque chirurgical devant être fourni aux salariés vulnérables qui n’ont pas la possibilité de télétravailler. Et sachez à ce titre que les visières ne peuvent pas remplacer les masques, elles constituent seulement un moyen supplémentaire de protection du visage.

À savoir :

comme les masques, les autres équipements de protection individuels (sur-blouses, lunettes, charlottes…) doivent être utilisés uniquement s’il n’est pas possible d’appliquer, de manière permanente, les gestes barrière, de recourir aux équipements de protection collective ou lorsque l’activité de l’entreprise le nécessite.

Puis-je organiser un dépistage de mes salariés ?

Le recours au dépistage du Covid-19 à l’égard de vos salariés n’est pas autorisé. En outre, le ministère du Travail déconseille aux employeurs de vérifier la température de leurs salariés avant de les autoriser à pénétrer dans les lieux de travail. Sachant que si cette démarche est mise en œuvre par l’employeur, elle n’a pas un caractère obligatoire : les salariés peuvent donc refuser de s’y soumettre.

Coralie Carolus

Déclaration de succession : l’administration fiscale fait preuve de mansuétude

Lors du décès d’un proche, les héritiers doivent établir une déclaration de succession. Cette dernière ayant pour but de permettre la liquidation et le paiement des éventuels droits de succession. En règle générale, cette déclaration est établie par le notaire et doit être déposée auprès de l’administration fiscale dans un délai de 6 mois à compter du décès. Lorsque les héritiers n’effectuent pas ce dépôt dans les délais impartis, les droits dus sont majorés d’un intérêt égal à 0,2 % par mois de retard. Et un retard excédant 12 mois peut conduire à appliquer une majoration de 10 %, voire de 40 % si 3 mois après une mise en demeure des héritiers, les droits n’ont toujours pas été versés.

Précision :

le dépôt de la déclaration de succession n’est pas obligatoire lorsque notamment l’actif brut successoral est inférieur à 50 000 € pour une transmission au profit des héritiers en ligne directe et du conjoint survivant et à 3 000 € pour les autres héritiers.

Bonne nouvelle ! Crise sanitaire oblige, l’administration fiscale a décidé de faire preuve de mansuétude. En effet, les déclarations de succession déposées hors délai, du 12 mars au 23 juin 2020 inclus, ne feront l’objet d’aucun intérêt de retard, ni de pénalités. Et les déclarations déposées hors du délai, à compter du 24 juin 2020, seront étudiés au cas par cas. En clair, les héritiers de bonne foi pourront demander à l’administration une remise gracieuse de la majoration de 10 %.

BOI-DJC-COVID19-50 du 24 juin 2020

Fabrice Gomez

Sécurité informatique : Google veut généraliser la double authentification

Plus sécurisée qu’une connexion « simple » par mot de passe, la double authentification (ou authentification à deux facteurs) consiste à demander à l’internaute de renseigner un élément supplémentaire, permettant de confirmer son identité, avant d’autoriser l’accès au compte.

Précision :

cette deuxième « couche de protection » se traduit généralement par un code de vérification composé de plusieurs chiffres et/ou lettres, valable pendant une durée limitée et envoyé par SMS sur le smartphone de l’utilisateur.

En pratique, l’authentification à deux facteurs permet ainsi de protéger un compte, même lorsque son mot de passe a été compromis. Une méthode que le géant américain Google prévoit de généraliser prochainement auprès de ses usagers, tout en y apportant quelques améliorations.

En quoi consiste le système déployé par Google ?

Concrètement, le système développé par Google consiste à remplacer le numéro de téléphone de l’utilisateur par l’identifiant d’un appareil mobile enregistré et lié à son compte Google.

Lors d’une tentative de connexion, au lieu de recevoir un code par SMS, l’internaute verra alors s’ouvrir sur son smartphone une fenêtre de validation, baptisée « invite ». Il devra alors appuyer sur « oui » pour confirmer la demande, puis sélectionner un chiffre identique à celui affiché, en parallèle, sur l’écran de l’appareil depuis lequel il souhaite se connecter.

Bon à savoir :

le système développé par Google fonctionne à la fois sous Android et sous iOS. Dans le second cas de figure, il exige néanmoins l’installation de l’application Google (ou Gmail) sur le terminal mobile concerné.

Et quels sont ses avantages ?

Jugé aussi fiable que sécurisé, le système de double authentification développé par Google séduit également par sa simplicité : au lieu de devoir saisir manuellement un code reçu par SMS, l’utilisateur pourra finaliser la connexion directement via la fenêtre de validation affichée sur son appareil mobile.

Par ailleurs, en cas de tentative d’accès frauduleux, le titulaire du compte sera immédiatement alerté. Il pourra alors effectuer les démarches nécessaires pour améliorer la sécurité de son compte, en modifiant notamment son mot de passe pour le rendre plus robuste.

Pour en savoir plus sur le système de double authentification, mis en place par Google et proposé par défaut à compter du 7 juillet prochain, rendez-vous sur :

Stéfanie Molter