Les prérogatives de la SAFER sont élargies !

jjt Pour lutter contre « l’accaparement des terres agricoles » par des investisseurs fonciers, les pouvoirs publics ont fait voter une loi qui donne aux Safer un certain nombre de moyens d’action supplémentaires. Ces nouvelles prérogatives entrent en vigueur à compter du 20 juin 2017.

Apport en société de biens agricoles

Une première disposition a été prise, dont l’objet est d’éviter les opérations de contournement du droit de préemption des Safer en cas d’apport en société. Ainsi, lorsqu’une personne apportera des terres agricoles à une société sous la condition suspensive de non-exercice par la Safer de son droit de préemption et que cette condition sera satisfaite (c’est-à-dire lorsque la Safer ne préemptera pas), elle sera désormais tenue de s’engager à conserver la totalité des parts ou des actions reçus en contrepartie de cet apport pendant 5 ans. Et si cet engagement de conservation n’est pas respecté, la Safer pourra demander au président du tribunal de grande instance (TGI), dans un délai de 6 mois à compter du jour où elle en aura eu connaissance, qu’il prononce l’annulation de l’apport ainsi réalisé.

Acquisition de terres agricoles par une société n’ayant pas un objet agricole

Autre nouveauté : lorsque, après avoir reçu ou acquis des terres agricoles sur lesquelles la Safer peut exercer son droit de préemption, une société viendra à détenir un patrimoine foncier dont la superficie excédera le seuil fixé par le schéma directeur régional des exploitations agricoles, elle sera dans l’obligation de rétrocéder ces terres, par voie d’apport, à une société ayant pour objet principal la propriété agricole.

Précision :

cette obligation de rétrocession ne s’imposera qu’aux sociétés n’ayant pas un objet agricole. Autrement dit, les GAEC, les EARL ou encore les groupements fonciers agricoles ou ruraux ne sont pas concernés. De même, cette obligation ne s’appliquera pas aux acquisitions, par des sociétés, de terres agricoles sur lesquelles ces sociétés sont titulaires d’un bail conclu avant le 1 janvier 2016.

Là encore, si cette obligation n’est pas respectée, la Safer pourra, dans un délai de 6 mois à compter du jour où la date de l’opération lui sera connue, demander au TGI d’annuler cette opération ou même de déclarer la Safer acquéreur en lieu et place de la société.

Cessions partielles de parts ou d’actions de sociétés

La loi prévoyait également d’étendre le droit de préemption de la Safer en cas de cession partielle de parts ou d’actions d’une société dont l’objet principal est la propriété agricole. Mais cette disposition ne s’appliquera pas, car elle a été censurée par le Conseil constitutionnel en raison de l’atteinte disproportionnée qu’elle portait au droit de propriété et à la liberté d’entreprendre.

Loi n° 2017-348 du 20 mars 2017, JO du 21

Christophe Pitaud

Crédit bancaire : de nouvelles règles pour la domiciliation des revenus

Nouveau coup dur pour les établissements bancaires. Après un renforcement des dispositifs de délégation d’assurance-emprunteur et de mobilité bancaire, les pouvoirs publics ont, par le biais d’une récente ordonnance, mis en place de nouvelles règles en ce qui concerne l’octroi d’un crédit. Ainsi, à compter du 1 janvier 2018, les banques ne pourront pas exiger de l’emprunteur qu’il domicilie ses revenus chez elles au-delà d’une certaine durée (probablement 10 ans) suivant la conclusion du contrat. En outre, si la banque conditionne l’octroi du prêt à cette domiciliation, elle devra consentir à son client un avantage particulier qui pourrait consister, par exemple, en une réduction du taux d’intérêt, des frais annexes moindres, des tarifs préférentiels sur le compte destiné à recevoir les salaires de l’emprunteur, etc.

À noter :

l’établissement bancaire devra, dans l’offre de prêt, indiquer s’il entend imposer ou non la domiciliation, la nature de l’avantage accordé ainsi que les frais d’ouverture et de tenue du compte sur lequel les revenus seront domiciliés.

Étant précisé qu’à l’issue de la période de 10 ans, l’avantage octroyé au client perdurera jusqu’au terme du contrat de crédit. En revanche, si l’emprunteur cesse de percevoir ses revenus dans l’établissement prêteur avant le terme des 10 ans, ce dernier pourra mettre fin, pour les échéances restant à courir jusqu’au terme du prêt, aux différents avantages qu’il aura pu lui accorder jusqu’alors.

Ordonnance n° 2017-1090 du 1er juin 2017, JO du 3

Fabrice Gomez

Résiliation d’un bail commercial par le jeu d’une clause résolutoire

Très souvent, les contrats de bail commercial comportent une clause, dite « résolutoire », qui prévoit que le bail sera résilié de plein droit (automatiquement) en cas de manquement du locataire à certaines de ses obligations (en particulier, en cas de défaut de paiement du loyer).

En pratique, pour mettre en œuvre une clause résolutoire, le bailleur doit d’abord délivrer, par acte d’huissier de justice, un « commandement » au locataire. Ce commandement doit mentionner le délai d’un mois dont dispose ce dernier pour remédier au(x) manquement(s) qui lui est(sont) reproché(s). Et si, à l’expiration de ce délai, le locataire ne s’est pas exécuté, le bail est résilié.

À noter :

le juge peut accorder un délai supplémentaire au locataire.

Mais attention, les manquements reprochés au locataire et auxquels il est tenu de remédier doivent être précisément indiqués dans le commandement. À défaut, le commandement ne serait pas valable.

C’est ce que les juges ont rappelé dans une affaire où un bailleur avait envoyé à son locataire un commandement, visant la clause résolutoire du bail, à effectuer toutes les réparations d’entretien lui incombant, à réparer les dégradations constatées par huissier et à remettre les lieux en état. Or, ce commandement, bien que faisant référence à un constat d’huissier énumérant, étage par étage et appartement par appartement (il s’agissait d’une résidence de tourisme), les désordres que le bailleur imputait au locataire, ne précisait pas les travaux en fonction de leur nature et des lieux et ne faisait pas la distinction entre ceux qui relevaient de l’entretien et ceux qui relevaient de la remise en état. Les juges ont estimé que cette imprécision était de nature à créer une confusion dans l’esprit du locataire, l’empêchant de prendre la mesure exacte des injonctions qui lui avaient été délivrées et d’y satisfaire dans le délai requis. Ils ont donc annulé ce commandement.

Cassation commerciale, 30 mars 2017, n° 16-11970

Christophe Pitaud

Mise à disposition de locaux municipaux à une association

Une association peut demander à la mairie d’utiliser des locaux communaux pour son activité. La municipalité peut refuser cette utilisation en raison des nécessités de l’administration des propriétés communales, du fonctionnement des services et du maintien de l’ordre public.

Appliquant ces principes, le Conseil d’État a confirmé qu’une association de karaté qui connaît de « sérieuses difficultés de gestion » peut perdre le droit d’accéder au dojo municipal.

Dans cette affaire, les juges ont constaté que ces difficultés avaient perturbé le calendrier des cours de karaté dispensés par l’association dans le dojo communal et donné lieu à des dissensions publiques entre ses membres susceptibles d’altérer durablement son activité d’enseignement. Et ils ont considéré que ces éléments pouvaient être regardés comme un motif tiré des nécessités de l’administration des biens communaux justifiant la décision de la mairie de refuser à l’association l’occupation de ce local.

Conseil d’état, 13 avril 2017, n° 387314

Sandrine Thomas

Prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu : report à 2019 !

Mesure phare de la dernière loi de finances, le prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu ne verra finalement pas le jour dès 2018. Sans surprise, le Premier ministre vient, en effet, d’annoncer le report de cette réforme au 1 janvier 2019. Rappelons que l’impôt sera alors prélevé directement par l’employeur sur la base d’un taux transmis par l’administration fiscale. La perception de l’impôt pourra ainsi être ajustée en temps réel à l’évolution des revenus et de la situation de chaque contribuable.

La raison de ce report ? La volonté affichée du gouvernement d’éprouver le dispositif au travers un audit et une expérimentation réalisée à partir de juillet prochain avec les participants volontaires, en particulier les entreprises. Cette phase de test permettra notamment d’évaluer la charge réelle supportée par ces dernières.

En conséquence, l’année « blanche » n’aura pas lieu en 2017, mais en 2018. À ce titre, les règles spécifiques prévues pour cette période de transition sont reportées d’un an. Les modalités d’imposition pour 2018 resteront, quant à elles, inchangées par rapport à celles applicables en 2017. En pratique, selon ce nouveau calendrier, les revenus perçus en 2017 seront donc imposés en 2018, selon les règles classiques. Les revenus touchés en 2018, imposables en 2019, bénéficieront, quant à eux, de mesures de faveur afin d’éviter une double imposition. Et les revenus de 2019 seront taxés en 2019 par le biais du prélèvement à la source.

À noter :

ce report doit être officiellement voté dans une prochaine loi.

www.economie.gouv.fr, actualité du 7 juin 2017

Marion Beurel

Les Français sont de bons épargnants mais des investisseurs frileux

La société de gestion Legg Mason a publié une étude mondiale sur le comportement des investisseurs. Cette étude, réalisée avec l’aide d’un panel de 15 300 personnes réparties dans 17 pays différents, vient confirmer la réputation des Français d’être des champions de l’épargne. Concrètement, 30 % des sondés français interrogés sur leur planification financière indiquent avoir fait le choix d’épargner sur le long terme. Le pourcentage le plus fort au monde, bien au-dessus des moyennes européennes (18 %) et mondiales (17 %).

À noter :

19 % d’entre eux déclarent ne détenir ni épargne ni investissements.

En détaillant cette étude, on s’aperçoit également que les Français, bien qu’occupant la première place du classement en termes d’épargne, sont peu enclins à investir. Ils sont 56 % à affirmer détenir de l’épargne sans pour autant la placer. Les moyennes mondiales et européennes étant fixées respectivement à 39 % et 43 %. Et seulement un sondé sur quatre se dit prêt à sauter le pas de l’investissement.

Un comportement conservatiste qui est la conséquence directe de la crise financière de 2008. En effet, 61 % des personnes interrogées vivant en France affirment que cet évènement majeur continue de les influencer sur leur stratégie financière. Elles privilégient ainsi assez largement dans leurs allocations d’actifs les liquidités et les investissements en immobilier (26 % pour chacun de ces actifs). Mais ce comportement pourrait être amené à évoluer avec la génération des Millennials (18-35 ans) qui se disent, à 48 %, prêts à augmenter leur exposition aux risques pour générer de la performance.

Investment survey – Legg Mason, mai 2017

Fabrice Gomez

Vignette CRIT’Air : les voitures professionnelles aussi !

Afin de lutter contre la pollution de l’air dont le trafic routier est en bonne part responsable, les pouvoirs publics ont mis en place un dispositif en vue de restreindre, sous certaines conditions, la circulation des véhicules les plus polluants. Applicable depuis le 15 janvier 2017, ce dispositif impose aux conducteurs ou propriétaires de véhicules, y compris professionnels, d’apposer sur ceux-ci une vignette, dite certificat qualité de l’air ou « CRIT’Air », délivrée en fonction de leur classe de pollution. À compter du 1 juillet 2017, des amendes pourront sanctionner le fait de circuler dans une zone à circulation restreinte (ZCR) sans vignette ou sans respecter les restrictions prévues par la circulation différenciée lors de certains épisodes de pollution.

Dans quel cas le certificat est-il obligatoire ?

Chaque collectivité territoriale peut instaurer des zones à circulation restreinte (ZCR) où l’apposition de la vignette sur les véhicules circulant et stationnant est obligatoire. Ces décisions sont prises par arrêté. C’est le cas pour Paris, Grenoble et Lyon.

Comment les voitures sont-elles classées ?

Les véhicules sont répartis en 6 classes, à l’exception des véhicules les plus polluants, qui sont non classés et n’ont pas droit au certificat qualité de l’air. La classification dépend du type de véhicule (voitures particulières, véhicules utilitaires légers, véhicules lourds…), de sa motorisation et de la norme européenne d’émissions polluantes qu’il respecte, dite « norme Euro » (un simulateur est disponible sur le site Internet ). Une couleur de vignette est associée à chaque classe.

Comment le certificat est-il délivré ?

Il peut être demandé par formulaire adressé par courrier (service de délivrance des certificats qualité de l’air, BP 50637, 59506 Douai cedex) ou en ligne sur le site Internet , un espace étant réservé aux professionnels.

Quel est le prix du certificat ?

Le prix d’un certificat est de 4,18 € par véhicule. Il couvre les frais de fabrication et d’envoi du certificat, ainsi que les frais de gestion, dont le centre d’appels.

Quelles sont les sanctions ?

Ne pas respecter les restrictions d’une zone à circulation restreinte (ZCR) ou celles prévues par la circulation différenciée lors de certains épisodes de pollution est puni de l’amende prévue pour les contraventions :- de 4 classe pour les poids lourds, bus et autocars (amende forfaitaire minorée : 90 €, amende forfaitaire simple : 135 €, amende forfaitaire majorée : 375 €) ;- de 3 classe pour les autres catégories de véhicules (amende forfaitaire minorée : 45 €, amende forfaitaire simple : 68 €, amende forfaitaire majorée : 180 €).

Exemples d’infractions passibles d’une amende :

circulation en violation des restrictions d’une ZCR ou de la circulation différenciée, absence de vignette dans une ZCR ou en cas de mise en œuvre de la circulation différenciée, stationnement dans une ZCR sans vignette, stationnement avec une vignette pour laquelle la circulation est interdite en permanence, apposition d’une vignette ne correspondant pas aux caractéristiques du véhicule…).

Décret n° 2017-782 du 5 mai 2017, JO du 7

Laurence Le Goff

Droit aux bénéfices d’un associé inactif d’une société créée de fait entre des professionnels libéraux

La société créée de fait est une société qui n’en est pas officiellement une. Son existence découle du comportement de personnes qui agissent entre elles et à l’égard des tiers (fournisseurs, clients, partenaires…) comme si elles étaient associées. Du coup, elle apparaît lorsqu’un litige survient (conflit entre « associés » ou action d’un créancier en paiement contre des personnes qu’il considère comme étant des « associés de fait »).

À noter :

les sociétés créées de fait existent dans de nombreux secteurs économiques, et notamment dans celui des professions libérales.

Dans une société créée de fait, les bénéfices (et les pertes) sont répartis entre les associés selon les modalités convenues entre eux. Application de cette règle vient d’être faite par les juges dans une affaire concernant une société créée de fait entre plusieurs infirmières libérales. L’une d’entre elles, qui avait cessé temporairement son activité, avait réclamé aux autres associées le paiement de sa part de bénéfices, y compris pour la période où elle avait suspendu son activité. Les juges lui ont donné gain de cause. En effet, ils ont constaté, d’une part, que certains documents, en l’occurrence des actes de cession de droits sociaux signés par toutes les associées, prévoyaient une répartition des bénéfices au prorata des droits sociaux détenus par chacune, et d’autre part, qu’aucune délibération ni aucun acte n’instituait une répartition différente, par exemple en fonction de l’activité de chacune.

Notre conseil :

les associés d’une société créée de fait ont intérêt à rédiger un règlement intérieur prévoyant notamment les modalités de répartition des bénéfices en cas de suspension de l’activité d’un associé.

Cassation commerciale, 15 mars 2017, n° 14-29448

Christophe Pitaud

Bing : une nouvelle fonction de recherche d’image

Il nous est tous arrivé de nous demander où nous pourrions bien acheter la chaise, la lampe ou la paire de chaussures qui apparaît en arrière-plan d’une image découverte au hasard d’une balade sur Internet. S’ensuit généralement de longues minutes passées à tenter de décrire l’objet désiré, sans, le plus souvent, parvenir à élaborer une requête efficace. C’est pour nous éviter de vivre ce type de mésaventure que Bing, le moteur de recherche de Microsoft, vient de lancer une nouvelle fonctionnalité baptisée « Visual Search ».

Rechercher dans cette image

Le principe de « Visual Search » est simple pour ne pas dire simpliste : désigner un objet présent sur l’image pour que le moteur se lance à sa recherche. Pratiquement, lorsque l’on visualise une image trouvée sur Internet via Bing et qu’on la survole avec la souris, apparaît en haut et à gauche de cette dernière une loupe. Il suffit alors de cliquer dessus pour que s’ouvre un cadre au centre de l’image. Ce dernier redimensionnable et repositionnable, va permettre d’isoler un objet présent sur la photo. Dès cette opération terminée, le moteur se lance, avec pour objectif de trouver d’autres images dont le sujet principal est l’objet en question. Certaines de ces images provenant de sites de vente en ligne, il ne reste qu’à cliquer dessus pour acheter le produit.

Et ça marche ?

Même si le système est encore imparfait, les résultats sont d’ores et déjà impressionnants. Le plus souvent, le moteur parvient à identifier le produit, sa couleur, sa fonction et à proposer des résultats très pertinents (objets identiques ou similaires). Une bonne raison, pour les entreprises de vente en ligne ou pratiquant le « Web to shop », de mettre sur leur site la collection photographique de l’ensemble de leurs produits.

Pour le moment, même si la fonction « rechercher dans cette image » apparaît sur la version française de Bing, elle n’est pas encore active (c’est sans doute l’affaire de quelques jours). En revanche, il est déjà possible de la tester sur la version américaine du moteur (paramètres/pays).

Frédéric Dempuré

L’attestation Pôle emploi obligatoire même en cas de démission

Lors de la rupture du contrat de travail, l’employeur doit fournir au salarié une attestation Pôle emploi afin que ce dernier puisse faire valoir ses droits à l’assurance chômage. Et la Cour de cassation vient de rappeler que ce document doit être transmis au salarié même en cas de démission.

Dans cette affaire, l’employeur prétendait qu’il n’avait pas à communiquer cette attestation à la salariée démissionnaire puisque la démission n’ouvre généralement pas droit au paiement d’allocations chômage. Un argument qui a été validé par la Cour d’appel de Chambéry, mais pas par la Cour de cassation.

En effet, le Code du travail prévoit que l’employeur doit délivrer une attestation Pôle emploi au salarié dans tous les cas d’expiration ou de rupture du contrat de travail et donc même en cas de démission.

De plus, certaines démissions considérées comme « légitimes » permettent au salarié de percevoir des allocations chômage. C’est le cas, par exemple, lorsque le salarié démissionne pour suivre son conjoint qui déménage pour exercer un nouvel emploi ou pour suivre son enfant handicapé dans une structure d’accueil dont l’éloignement entraîne un changement de résidence.

Le salarié qui ne reçoit pas son attestation Pôle emploi et en subit un préjudice peut obtenir de son employeur le paiement de dommages-intérêts.

Attention :

l’employeur qui ne transmet pas une attestation Pôle emploi à son ex-salarié encourt une amende de 1 500 € (7 500 € pour une société).

Cassation Sociale, 15 mars 2017, n° 15-21232

Sandrine Thomas